보유세율 0.5%로 올라가면 서울 아파트 조정은 어느 정도?(feat. 아파트 소름공식)

아마 연말 되면은 보유세가 올라갈 겁니다. 보유세는 현재는 시세 대비

겁니다. 보유세는 현재는 시세 대비 0.2% 정도인데 그냥 시세 0.5% 정도로 올라가지 않을까 이런 생각 하고 있습니다. 그래서 시세 0.5%

하고 있습니다. 그래서 시세 0.5% % 정도 올라가게 되면은 그러면 서울 5분이 주택 같은 경우에는 2월 23일 촬영일 기준으로 보면은 어 한

고점 대비 30% 이상 가격 조정 가능성을 열어 놔야지 돼요.

안녕하세요. 최부심입니다. 어,

오늘은 그냥 서울 아파트가 비싸다는 거를 다들 뭐 체감을 하고 계실 텐데 모를 수가 없죠. 뭐 삼척

동자도 알 만한 내용이죠. 근데 그게

어느 정도 좀 고평가가 되었나 이제 그거를 한번 알아보도록 할까 합니다.

지금 굉장히 수익 가치 대비 너무 올라왔는데 그런 부분을 조금 얘기할게요. 어 저는 23년에 아파트

얘기할게요. 어 저는 23년에 아파트 2 가격 오면 사라라고 하는 그런 매우 상업적인 그런 제목의 책을 냈는데 저 책에서는 제가 이름을 좀

붙였는데 이제 소름 공식이라고 그니까 부동산 가격 모델입니다. 부동산 가격

모형인데 간단해요. 월세 전세를

활용해 가지고 그게 현재 아파트가 전세의 몇 배를 받고 있는데 그게 원래는 몇 배해야 되는데 약간 이런 거거든요. 그러니까 원래는 월세부터

거거든요. 그러니까 원래는 월세부터 계산하면 되는 거지만 간단하게 말씀드려 보겠습니다. 지금 마포

말씀드려 보겠습니다. 지금 마포 레미안 프루지오 같은 아파트는 전세가는 평균 10억 원인데 매매가는 25억이면은 그러면 전세의 2.5배

정도를 받는 거잖아요. 서울 4분이나

5분는 어 전세의 두 배 정도 받았었는데 지금은 4분은 2.5배 정도 받고 있고요. 그리고 서울

5분이 가장 비싼 거는 전세의 세 배거나 세 배를 넘고 있습니다. 어

한국 역사상 이런 적이 없었어요.

어쨌든 24년 25년에 정말 가파른 상승 특히 작년에 굉장히 이제 휘몰아치는 그런 상승이 4분 5분이 지역에 있었는데 작년을 통해 가지고

더 오버슈팅이 돼 버렸거든요. 그러면

전세 대비 주택의 매매 가격으로 보는게 맞냐 뭐 이런 질문 하실 건데 그래서 그냥 그 얘기를 조금 하겠습니다. 그리고 제가 자주

하겠습니다. 그리고 제가 자주 말하지만 지방에 있는 소멸 예정 도시들은 전세에 1.1배 정도 받거든요. 1.1배. 전세 2억이면은

받거든요. 1.1배. 전세 2억이면은

매매가는 한 2억 2천 받고 전세 1억도 안 되는데도 많잖아요. 전세가

1억이면은 한 1억 1천만 원 정도 받고 이렇게 받고 있습니다. 그러니까

여기는 소멸 예정이기 때문에 그렇게 받고 있는데 서울은 전세의 세배 이상도 받고 있는 거죠. 자,

그러면은 부동산 가격 계산 어떻게 하냐? 이게 20, 25억, 30억

하냐? 이게 20, 25억, 30억 하니까 비싸 보이지만은 저는 부동산 대체투자 위원 4년 했잖아요. 근데

거기서는 조단위 부동산도 그냥 간단한 식으로 계산하거든요. 임차료를

식으로 계산하거든요. 임차료를 할인율로 나눠 가지고. 그러니까이

건물에서 뭐 10억이 벌리는데 할인율 5%로 나누면은 그러면 200억이 되는 거예요. 건물 가격이 그런

되는 거예요. 건물 가격이 그런 시기에요. 굉장히 간단합니다. 그런데

시기에요. 굉장히 간단합니다. 그런데

이게 조단위 건물도 크게 달라지지가 않습니다. 아주 간단해요. 근데

않습니다. 아주 간단해요. 근데

1조짜리 집도 막 2조짜리 집도 이러고 있는데 아파트에는 임차료를 할인율로 나눠 가지고 보는 모형이 없다. 이것도 웃긴 거고 임차료를

없다. 이것도 웃긴 거고 임차료를 할인해 가지고 보긴 하더라도 근데 우리나라 이제 집에 문제는 뭐냐면은 수명이 있다는 거잖아요. 뭐냐면은

여기 그림처럼 지금 집이 천년 만 년 가는게 아니라 한 4, 50년 가는 거고 그다음 재건축해야 되고 다시 또 45, 50년 가서 다시 재건축해야 되고 이게 반복이 되는 거고 그래서

주식의 경우에는 현금 흐름을 할인해 가지고 주식 가치를 뽑기도 하는데 그때 주식은 어 사실상 무형의 자산이기 때문에 그냥 보유 비용이나

아니면 재건축 비용이 들어가지 않는 않지만 부동산은 유형의 자산이기 때문에 재건축 비용이 들어가게 되고 그게 주기적으로 이제 비용으로 반영이

돼야지 되는 거죠. 그래서 현금

흐름을 기반한 모형을 뽑았었는데 근데 제가 여기서 약간의 그 변화를 준 거는 아 이건 집이니까 주식이랑 원래 똑같은 건데 집이니까 재건축 비용을

계산해 가지고 그거를 어 지출로 좀 빼 줘야 되겠다 이런 생각을 하게 된 거고 그게 23년 소름 공식의 원한이고요. 소름 공식을 통해 가지고

원한이고요. 소름 공식을 통해 가지고 계산해 보면은 자연스럽게 월세이 몇 배, 전세 몇 배 이런게 나오게 됩니다. 그런데 이때는 AI가

됩니다. 그런데 이때는 AI가 없었어요. 지금은 AI가 이제

없었어요. 지금은 AI가 이제 나왔죠. AI를 에이전트화시켜서

나왔죠. AI를 에이전트화시켜서 굉장히 쉽게 만들 수가 있게 되어 있습니다. 그래서 예를 들면은

있습니다. 그래서 예를 들면은 헬리오시 33평을 제가 이제 예시로 보여 드리면은 아파트 실거래 화면이 이렇게 돼 있고 아파트 실거래 화면에서 월세 부분을

이렇게 스크린 캡처를 따고 나중에는 이제 뭐 불러서 하겠죠.

매매도 스크린 캡처를 따고 이제 그렇게 따면은 매매가가 어떻게 거래되는지 알게 되는 건데요. 그걸로

그 소름곡식식이 있으니까 수식을 좀 에이전트를 만들어 가지고 저 두 화면을 보여주고 헬리오시티 34평이라고 하면은 얘가 제 책에 기반해 가지고 그 가격 계산을 해

주거든요. 그래서 요새는 아주

주거든요. 그래서 요새는 아주 빨라졌습니다. 저는 너무 편졌어요.

빨라졌습니다. 저는 너무 편졌어요.

옛날에는 어 엑셀에 다 키인을 하거나 아니면은 이걸 불러와 가지고 앱을 개발하려고 제가 막 앱 개발비도 얼마 내고 이랬었는데 지금은 너무 편해졌습니다. 지금도 편한데 나중에는

편해졌습니다. 지금도 편한데 나중에는 뭐 클로드로 그 자동화를 시킨다고 생각하면은 진짜 완전 편해 편해진 거 같습니다. 어쨌든 매매 평균가는

같습니다. 어쨌든 매매 평균가는 29억 9천이고 전세 평균가는 13억 5천입니다. 그 보시면 아시겠지만

5천입니다. 그 보시면 아시겠지만 전세의 두 배가 27억이니까 한 2.1배 받는 거죠. 여기가

헬리어시티가 전세 2.1배 정도 받는 거 같습니다. 그리고 순수 월세는 어

거 같습니다. 그리고 순수 월세는 어 월세를 순수 월세로 전환하면은 어 485만 원이고 이거를 12개월 곱하면 5,800만 원 정도 되거든요.이 5,800만 원이고

되거든요.이 5,800만 원이고 5,800만 원을 13억 5천으로 나누면은 한 4.3% 이게 할인율이 되는 겁니다. 문제는 이게 끝이

되는 겁니다. 문제는 이게 끝이 아니라 이건 부동산이기 때문에 100년 후에는 없어질 집이니까 이제 정기적으로 재건축을 해 줘야 되고 그래서 비용이 들어가게 되는 거죠.

일단은 어 계산은 두 개로 나눠서 이루어지는데요. 첫 번째는 총 수입을

이루어지는데요. 첫 번째는 총 수입을 먼저 구하고 그다음에 지출을 구하고 이런 방식입니다. 총 수입을 구해

이런 방식입니다. 총 수입을 구해 보면요. 총수입은 그 현재 우리나라가

보면요. 총수입은 그 현재 우리나라가 보유세가 한 0.2% 정도 들잖아요.

그래서 0.2% 보유세를 반영했을 때는 어 한 29억 정도 되는 거고요. 그다음에 보유세 올리게 되면

거고요. 그다음에 보유세 올리게 되면 한 25억 정도 됩니다. 비용은

뭐냐? 비용은 재건축을 해야 되니까 주기적으로 계속 그걸 누적해 보면은 평단공사비를 뭐 한 100 잡고 그다음 분양가는 시세보다 10% 높게 한다 치면은 한 6억 정도 나가야

되거든요. 그래서 최종 분단금이 한

되거든요. 그래서 최종 분단금이 한 5억 정도 더 반영이 돼서 그래서 빠지게 되는데 보유비용 0.2%를 %를 적용했을 때는이 아파트가 이제 한 24억 1천만 원 정도로 계산이

되는 거고 그다음에 지금 실제 시세는 30억 정도 되니까 한 20% 이상 고평가가 되어 있는 거고요. 그리고

보유 비용을 어 0.5%로 5%로 나중에 보유세를 올리게 되면은 그러면 적정 시세가 20억대로 내려가게 되는데 그거는 30억이라는 매매가 기준으로 이제 한 10억 빠져야 되는

거니까 30% 이상 이제 가격 조정이 있을 수가 있다. 이런 얘기가 되는 것입니다. 그래서 이런 계산을 한번

것입니다. 그래서 이런 계산을 한번 하고 나면은 이제 어떤 생각이 드냐면은 자연스럽게 주식이랑 좀 비교될 수밖에 없는데 순수하게 그 주식이랑 비교했을 때 어 주식도 막

PER 몇 배다 뭐 PBR 몇 배다 이런게 있는 거잖아요. 근데 PBR

0.8배라고 배라고 해서 무조건 그게 매수해야 되는 것도 아니고 PBR 두 배라고 해서 무조건 팔아야 되는 것도 아닌 것처럼 지금 주택의 매매 가격이

전세이 2.5배라고 해서 무조건 팔아야 되는 것도 아니고 전세이 1.1배라고 해서 무조건 사야 되는 것도 아니거든요. 근데 가격이라는

것도 아니거든요. 근데 가격이라는 거는 결국 관성에 의해서 추세를 만들어 나가면서 얼마든지 어 소비 말하는 적정한 그런 범위를 훨씬

벗어나 가지고 장기간 유지가 될 수가 있는데 우리나라 주택 매매 가격은 21년 이후부터는 너무나 고평가된 상태로 이제 한 4, 5년을 간

거예요. 4, 5년을 간 거고 그래서

거예요. 4, 5년을 간 거고 그래서 기본적으로 그 전에 있었던 종전의 구조적인 매수가 존재하지 않고 그냥 특수하게 돈 굉장히 많이 번 사람들만

그냥 오븐 주택들을 고점에 사면서 작은 거래에도 불구하고 뭐 이제 신고가가 계속 났었던 거거든요. 그리고 여기에는 어떤

거거든요. 그리고 여기에는 어떤 변화가 없었는데 지금 정부는 변화를 주고 있죠. 뭐냐면 일단 기본적으로

주고 있죠. 뭐냐면 일단 기본적으로 아마 연말 되면은 보유세가 올라갈 겁니다. 보유세는 현재는 시세 대비

겁니다. 보유세는 현재는 시세 대비 0.2% % 정도인데 그냥 시세 0.5% 정도로 올라가지 않을까 이런 생각하고 있습니다. 그래서 시세

생각하고 있습니다. 그래서 시세 0.5% 정도 올라가게 되면은 그러면 서울 5분위 주택 같은 경우에는 2월 23일 촬영일 기준으로 보면은 어 한 고점 대비 30% 이상 가격 조정

가능성을 열어놔야지 돼요. 열어놔야지

됩니다. 그러니까 무조건 막 천년 만년 고가로 유지되는 것이 아니라 얼마든지 이런 가격 조정 가능성이 있는 거고 그다음에 적정가 이하로도 갈 수 있죠. 그냥 왜냐면은

가격이라는 건 얼마든지 그냥 오버슈팅도 되고 언더슈팅도 되거든요.

그래서 그런 높은 변동성이 있는 건데 저희가 그래도 기준선을 갖고 있는게 필요할 것 같고요. 보유세를 조금만

올리는 부분으로도 얼마든지 가격 조정이 이제 상당히 열려 있는 거기 때문에 아마도 지금 강남권에서 범 이제 범 강남권에서 매도가 나오는

이유는 그동안 올랐던 거 그냥 양도세 중과 안 받고 그다음에 일반 세율로 처분할 수 있는 기간에 뭐 몇 억 낮춰 가지고 처분하더라도 그게 훨씬

이득길 수 있겠다라는 그런 생각을 하는 거고요. 그다음에 매수가 투자

하는 거고요. 그다음에 매수가 투자 수요로 인해서 매수가 많이 붙었던 건데 그 매수가 붙음으로 인해서 높은 시세가 유지가 되어 왔었는데 그거를

어 그들 스스로 느끼기에도 비싸다고 느끼는 거지 않습니까? 왜냐면 이거를

받아줄 만한 일반 가구는 없으니깐요.

그러니까 모든 대한민국 가구가 하이닉스 맞벌리는 아니잖아요.

그러니까 하이닉스 맞벌리가 커버하는 일부 지역은 있겠지만 그게 안 되는 지역이 더 많기 때문에 그래서 이런 가격 조정 가능성이 이제 굉장히 있다 그렇게 말씀을

드리겠고요. 그리고 공공히 생각해

드리겠고요. 그리고 공공히 생각해 보면은 그 실호로보일세율 인상에 따라 가지고 진짜 가격 조정폭이 굉장히 크게 계산이 된다. 그래서 이거를

저는 이제 네프콘에도 이제 정리해 가지고 올렸는데 지금은 뭐 재미나이 잼스를 이제 에이전트와 해 가지고 만들어 놓다 보니까 이제 스시안만 올리면 되는 그런 상황으로 저한테

굉장히 편해졌는데 근데 이런 방식으로 낸게 23년 책이고 지금 5분와 4분 지역이 유난히 과열이 많이 되어 있습니다. 5분 4분 지역이 서울

있습니다. 5분 4분 지역이 서울 이하 지역은 지금 조금 대출이 나오는 그런 집들이잖아요. 서울 3분 평균이

그런 집들이잖아요. 서울 3분 평균이 14억 이하니까 이런 집들은 지금 6억 대출 받으면서 이제 살 수가 있는데 그런 집들의 수요가 많아지고

이런 거는 어쩔 수 없는 사실인데 그런데 이런 집들조차도 어 실호로 보유세율이 올라가게 되면은 이제 가격 하락 요인으로 작동을 하긴 할 거예요. 그래서 보유세를 자꾸 뭐

할 거예요. 그래서 보유세를 자꾸 뭐 임차료의 전관대 이런 거 제가 지난 영상으로도 헛소리라고 이제 얘기를 했는데 보유세는 자본화돼 가지고 매매가 영향을 끼칠 거라고 생각을

하고요. 그다음에 재건축도

하고요. 그다음에 재건축도 어 미래의 재건축은 지금보다 좀 더 어려워진다고 생각하면은 이거를 진짜 잘 생각해 보시면은이요

그림에 다 답이 있거든요. 현 주택의

총 임차 수입은 보유세를 통해서 차감이 돼요. 그리고 다음 주택

차감이 돼요. 그리고 다음 주택 지금은 다 집이 있지만 한 50년 후를 말하는 거죠. 다음 주택의 전체 임차 수입은 재건축이라는 과정을 거쳐야만 돼요. 근데 재건축이라는

거쳐야만 돼요. 근데 재건축이라는 과정을 거치지 못한다면은이 미래 이게 없는 거죠. 미래 수입이 없어지는

없는 거죠. 미래 수입이 없어지는 거예요. 뒷부분이 뒷부분이 이제 싹

거예요. 뒷부분이 뒷부분이 이제 싹 다 없어지는 거고요. 그러면은 이제

진짜 매매 가격의 하락 요인이 정말 크게 작동을 해요. 삼각한 거

이상으로 엄청나게 작동을 합니다.

제가 왜 전세의 몇 배다 이런 밸류를 했냐면은 지금 집으로이 집이 없어질 때까지 한 4, 50년간 월세를 매년 2.5%씩

올려 가지고 4, 50년간 받은 가격이 전세예요. 근데 재건축을 못

가격이 전세예요. 근데 재건축을 못 한다 그러면은 매매가는 전세가가 되는 겁니다. 지방이 이렇다는 겁니다.

겁니다. 지방이 이렇다는 겁니다.

지방 원도심의 90시가지들 보면은 매매가랑 전세가가 거의 1대 1이 되는데 왜냐면은 거기 재건축 안 될 걸 다 알고 있기 때문입니다.

재건축이 안 될 거다. 지금 집이

멸실되면은 그냥 공지가 되겠구나.

물론 거기 새로 집을 지을 수가 있지만 짓지도 않죠. 왜냐면 지어

봐야 임차료가 안 나오기 때문에 지을 수가 없어서 공지가 되는 건데 그래도 매매가가 전세가가 되는 겁니다.

그러니까 매매가는 전세가의 1.1배 정도 이제 약간 하는 거고요.

서울집은 왜 매매가에 2배에서 뭐 3.5배까지 받냐면은 계속 재건축될 거라고 생각하는 거거든요. 영원히

영원히 재건축 될 거라는 그런 생각이 잘못된 건 아니지만 그 생각이 너무 과열되다 보니까 완전히 오버밸류로 이제 간 겁니다. 엄청나게 오버밸류로

간 거고 그래서 재건축 될 집도 있고 안 될 집도 있어 보이는데 재건축 안 될 거 같은데도 다 반영해 가지고 오버밸류로 간 거고 그런 생각입니다.

이게 아파트 소름 공식을 제가 23년에 책을 내면서 이제 완전히 그 깨달았던 생각은 재건축이 안 되는 지역의 매매 가격은 그냥 전세 가격이구나라는 그런 생각이었고 그게

이제 그냥 모형으로도 너무 명확하게 나오는 거고 두 번째는 지금 재건축이 되는 거를 반영한 매매가라는 걸 인정해 주더라도 그게 엄청나게 과열이

되었다는 거를 이제 그냥 보여 줄 수 있게 되었는데 근데 저는 이거를 그냥 기준선으로 생각하는 거지 소위 소위 말하는 이제 가격의 목목적지이지 시세는 다른 요인으로 움직이겠죠.

시세는 다른 요인으로 움직이겠지만 어쨌든 이런 목적지가 어딘지를 알고 계셔야 대응하기가 조금 쉽지 않나?

그래서 제가 종합적으로 검토를 해 보니 서울 4분위 지역은 20% 이상 좀 고평가가 되어 있는 상태이고요.

서울 5분위 지역은 30% 정도 고평가가 되어 있는 그런 상황이었다.

이렇게 요약하겠습니다. 감사합니다.