「瑞银研报解读」20251112：一线城市房价仍有38%跌幅，房地产在2028年前无法见底，租金将先于房价企稳｜外资研报｜房地产｜房价｜二手房｜租房｜租金回报率｜房贷利率｜租售比｜房东｜业主｜

大家好 欢 迎 大家 回 到 老 厉 害 的 频 道 那 最近 一 段 时间 各 大 外 资 投 行 都 非常 关 注 我们 国 内 的

房 地 产 市 场 这个 里 面 有 很多 的 原因 当然 最 重要 的 一个 原因 是 最近 一 段 时间 的 房 地 产 市 场 确 实

不 太 太 平 那 整 个 市 场 是 在 呈 现 比 较 加 速 下 行 的 状 态 包括 有 很多 的 舆 情 比如 说 针 对

于 所 谓 的 银 行 直 售 房 在 最近 一 段 时间 其实 讨 论 也 比 较 多 那 今天 给 大家 分享 这 篇 的是 11 月

12 号 瑞 银 发 布 的 我 个 人 理 解 为 今年 非常 重要 的 一 篇 房 地 产 研 报 当然 也是 大家 非常 熟

悉 的 他们 的 地 产 首 席 林 正 宏 和 他 团 队 一起 来 写 的 那 这 篇 研 报 简 单 的 来 说 只有 两 个

基 础 性 的 结 论 这 两 个 结 论 也是 非常 重要 的 结 论 第一 个 结 论 其实 已经 写 在 他的 标 题 里 了

叫 做 Anot her Two Years of Down Cy cle 简 单 来 说 就是 未 来 两 年 房 地 产 仍 然

无 法 见 底 那 就是 说 他们 把 房 地 产 市 场 见 底 的 时间 继 续 往 后 推 了 两 年 之前 应 该 来 说 无

论 是 瑞 银 大 摩 高 盛 基本 上 认 为 20 27 年 底 房 地 产 可能 会 出 底 但是 现在 来 看 的话 他们 认

为 20 27 年 还 会 继 续 的 往 下 走 这是 第一 个 结 论 第二 个 结 论 可能 跟 大家都 比 较 息 息 相 关

也 就是 房 价 还 会 跌 多少 那 瑞 银 给 出 的 结 论 是 比 我 个 人 之前 给 大家 分享 的 观 点 还 要 更 悲

观 的 他们 简 单 来 说 大家 可以 看一下 这个 结 论 他们 认 为 房 价 还有 38 % 的 跌 幅 这个 我不知道 大家 能

不能 接 受 回 到 这 篇 言 报 我 简 单 跟大家 分享 一下 这 篇 言 报 的 一些 核 心 结 论 因为 篇 幅 比 较

长 如果 大家 只 关 注 核 心 结 论 的话 就可以 略 过 了 当然 实 际 上 我也 不会 给 大家 分享 后 面 很多 的 详

细 内 容 只 把 摘 要 和 一些 重要 的 图 表 给 大家 分享 一下 第一 个 就是 关 于 我们 房 地 产 见 底 的

时间 首先 他们 认 为 说 最近 一 段 时间 我们 的 房 价 的 预 期 是 发 生 了 它 叫 做 fund ament ally

chan ged 就是 说 基 础 性 的 改 变 那么 现在 有 越 来 越 多 的 无 论 是 房 地 产 的 这 种 职 业

顾 问 经 纪 人 还是 我们 所 谓 的 这 些 投 资 房 地 产 的 一些 投 资 人 包括 一些 公 募 基 金 的 这 种

研 究 员 都是 在 看 租 金 和 租 金 回 报 率 认 为 这 两 个 才 是 决 定 其实 也 就是 一个 事 就是 说 租 金

本 身 是 决 定 我们 房 价 未 来 走 势 的 一个 最 关 键 的 影 响 因 素 那么 目前 一 线 城 市 的 租 金

回 报 率 大概 保 持 在 1.

8 % 的 水 平 它 是 远 低 于 我们 房 贷 利 率 3.

1 % 的 水 平 那么 同 时 我们 现在 还 看到 一个 特 点 就是 我们 的 租 金 在 持 续 下 跌 这 块 我也 插 一下

其实 大家 在 我 频 道 老 观 众 应 该 都 知道 我 分 析 房 地 产 的 房 价 见 底 很 简 单 的 一个 逻 辑

就是 看 这样 一 张 图 这是 我们 中 原 地 产 香港 的 官 网 上面 的 一 张 图 当然 这 张 图 本 身 它 也是 在 不

断 更 新 的 我就 简 单 跟大家 分享 一下 这 条 深 蓝 色 的 线 就是 香港 的 房 价 那么 香港 的 房 价

在 09 年 到 18 年 一直 在 涨 了 一个 核 心 原因 你可以 看一下 就是 浅 蓝 色 这 条 线 也 就是 香港 的 租 金

回 报 率 持 续 高 于 紫 色 这 条 线 也 就是 香港 的 房 贷 利 率 叫 做 按 揭 贷 款 利 率 那么 原因 很

简 单 就是 我 可以 简 单 的 通 过 贷 款 买 房 也 就是 贷 款 的 成 本 就是 紫 色 这 条 线 用 贷 款 买 房

并 且 把 房 租 出去 套 利 套 的 利 差 就是 浅 蓝 色 线 和 紫 色 线 之 间 的 差 距 那么 你的 香港 的

房 价 就 一直 大 体 上 一直 呈 现 出 一个 上 涨 的 态 势 尽 管 其 中 有 波 动 但是 它 并 不 改 变 这样

一个 趋 势 那么 什么 时候 香港 的 房 价 开始 下 跌 了 呢 很 简 单 就是 当 我们 的 租 金 回 报 率 和 房 贷

利 率 开始 倒 挂 也 就是 说 我们 的 租 金 回 报 率 比 较 低 那么 房 贷 利 率 比 较 高 那 你可以 看到

香港 的 房 价 就 开始 下 跌 了 那 最近 一 段 时间 香港 的 房 价 已经 开始 起 稳 并 且 已经 连 续 大概 三 四 周

的 时间 这个 房 价 在 有 小 幅 的 这 种 所 谓 的 周 度 环 比 的 缓 慢 回 升 那 主 要 原因 的是 这 两 条

线 又 倒 过 来了 当然 这个 大 趋 势 本 身 的 可能 很多 人 觉得 它 和 国 内 的 情况 不 符 因为 我们 国 内 长

就 特 别 大 陆 长 期 以 来 是 存 在 着 这个 所 谓 的 租 金 回 报 率 很 低 但 房 价 一直 上 涨 但 这里

面 有 一个 原因 是 因为 之前 一直 有 房 价 上 涨 的 预 期 且 这个 预 期 在 不 断 兑 现 而 现在 大家 的

预 期 是 房 价 下 跌 且 这个 预 期 在 不 断 兑 现 所以 在 当 出 现 这样 一个 情况 的时候 我们 可能 更

好的 一个 参 照 物 就是 把 房 地 产 作 为 一个 这 种 资 产 标 的 去 评 估 那么 资 产 标 的 它 自己 的 价

值 就 单 纯 的 取 决 于 它 能 够 创 造 的 价 值 就是 它 自己 的 价 格 取 决 于 它 未 来 的 租 金 现

金 流 的 一个 折 现 你可以 这么 理 解 所以 它 既 然 是 一个 租 金 本 身 去 衡 量 它的 一个 价 值 我们 这样 的

一 套 研 究 框 架 可能 就 比 较 符 合 当 下 的 这样 一个 市 场 此 外 的话 刚 才 其实 瑞 银 这 篇 演

报 里 面 也 提 到了 就是 说 我们 的 租 金 还 在 下 跌 但 如果 你看 香港 在 起 稳 之前 会 有 一个 非常 明 显 的

特 征 是 一 套 红 色 的 线 也 就是 香港 的 租 金 实 际 上 从 20 22 年 开始 一 路 小 幅 上 涨 当然

这里 面 有 很多 比如 说 香港 的 高 材 优 材 计 划 的 推 动 那 其实 也 有一 部分 人 他 其实 在 这 两 条 线 倒

挂 之 后 选 择 把 自己 的 房 子 卖 出去 然后 去 反 向 套 利 他 去 找 一个 房 子 租 着 住 也 就是 说 我 自己

不 设 房 子 我 去 套 房 东 的 利 那么 在 这 之前 可能 大家 更 倾 向 于 是 买 房 贷 款 买 房 那么 在

这 之 后 可能 应 该 来 说 是 要 这个 卖 房 甚 至 把 自己 的 自 住 房 租 出去 这 就是 我们 看到 历 史 上

香港 的 一个 途 径 这个 走 势 和 我们 这个 瑞 银 的 这 次 研 报 里 面 谈 到 的 一些 内 容 还是 相 对 来

说 比 较 这个 一 致 那 我们 回 到 这 篇 研 报 你可以 看到 他们 认 为 我们 目前 的 租 金 还 在 下 跌 同 时

的话 我们 的 租 金 汇 报 率 一直 保 持 在 低 位 那 未 来 一 段 时间 可能 难 度 比 较 大 那 他 其 中

也 提 到了 香港 那 你可以 看到 他 说 香港 的 房 价 这个 在 今年 实 际 上 是 给 了 一个 非常 好的 一个 叫

做 a good lesson lear ned 就是 说 一个 非常 好的 一个 课 代 表 的 这样 一个 作 用 那 是 因为 之 所以

今 年的 香港 房 价 能 够 齐 稳 第一 是 香港 的 租 金 在 涨 也 就是 我们 刚 才 看到 的 这个 红 色 的 条 线 租

金 在 涨 另 一 方面 呢 就是 他的 这个 房 贷 利 率 在 下 降 也 就 fall ing inte rest rate 也 就

对 应 的 实 际 上 是 我们 这个 紫 色 这 条 线 按 揭 利 率 他 已经 低 于 租 金 回 报 率 低 于 这 条 浅

蓝 色 线 那 这 其实 就是 香港 给 我们 的 一些 经 验 那么 基 于 呢 我们 在 短 期 之 内 可能 看 不到 我们 大 陆 地

区 的 各 个 城 市 的 这个 租 金 啊 有 上 涨 的 可能 性 那么 他们 预 计 整 体 的 房 地 产 特 别 住 房 市

场 的 一个 down cycle to cont inue 啊 就是 说 继 续 在 20 26 到 20 27 年 继 续 处 于

一个 这个 下 跌 的 状 态 那 同 时 呢 也 基 于 此 他们 继 续 下 调 了 他们 对 于 全 年的 房 地 产 销 售

的 一个 这样 一个 预 估 那 分 别 下 调 了 三 个 百 分 点 和 13 个 百 分 点 那 同 时 呢 他们 也 预 期

二 手 房 的 价 格 在 一 二 线 城 市 这个 二 手 房 价 格 在 20 26 年 还 要 继 续 下 跌 百 分 之 十

在 20 27 年 还 要 继 续 下 跌 百 分 之 五 啊 当 然后 面 他 也 提 到了 就是 啊 这个 只是 他们 目前 的

一个 预 计 如果 按 照 模 型 测 算 的话 他们 认 为 房 价 会 下 跌 百 分 之 三 十 八 这个 我 一 会 再 去

讲 这是 第一 段 的 内 容 啊 也 就 简 单 来 说 他们 为什么 推 后 了 对 于 房 地 产 起 稳 的 一个 时间 啊

主 要 原因 就是 我们 的 租 金 在 降 啊 那 房 价 的 降 幅 如果 跟 租 金 降 幅 相 比 啊 没有 特 别 明

显 的 加 快 那么 租 金 回 报 率 很 难 提 升 那么 租 金 回 报 率 如果 不能 提 升 到 和 房 贷 利 率 同

样 的 啊 这样 一个 水 平 的话 那么 意 味 着 大家 倾 向 于 反 向 逃 利 就是 把 自己 自 住 房 子 都 要 卖 掉 并

且 出 租 啊 这个 去 租 房 住 那 第二 块 呢 他 就 谈 讨 了 一下 这个 房 租 的 情况 啊 因为 瑞 银 一直 有 一个

观 点 就是 说 如果 我们 想 要 看到 房 价 的 止 跌 首先 可能 需要 看到 的是 房 租 的 止 跌 那 目前 的 情况

呢 是 今 年的 前 九 个 月 我们 的 这个 租 赁 市 场 表 现 比 较 活 跃 但是 呢 伴 随 的是 我们 四 个 一 线 城

市 的 租 金 仍 然 在 下 跌 大概 下 跌 了 每 年 啊 同 比 是 有 百 分 之 三 也 就是 今年 十 月 相 较 于

去 年 十 月 我们 的 租 金 下 跌 了 百 分 之 三 但 同 时 我们 看到 的 另 一个 现 象 呢 是 我们 的 租 赁

市 场 表 现 比 较 活 跃 体 现在 我们 的 租 赁 成 交 相 较 于 去 年 啊 今年 前 九 个 月 相 较 于 去 年前

九 个 月 是 同 比 增 长 了 百 分 之 十 二 也 就是 说 更 多 的 买 房 的 就是 我们 应 该 叫 做 更 多 的

租 房 的 一 方 和 这个 出 租 的 一 方 都 愿 意 在 租 赁 市 场 这个 维 度 去 成 交 那 之 所以 对 于 很多

这 种 有 租 赁 需 求 的 租 客 他 愿 意 去 选 择 租 房 主 要 有 原因 的是 因为 最近 的 房 价 一直 在

下 跌 所以 很多 的 这 种 本 来 计 划 有 买 房 计 划 的人 他 选 择 继 续 的 租 房 那么 他们 其实 是

所 谓 的 租 房 的 这个 需 求 方 那么 另外 呢 就是 在 租 房 的 供 给 这 一 方 我们 看到 的是 因为 房

价 下 跌 过 快 所以 有一 些 房 东 可能 选 择 了 去 这个 受 转 租 也 就是 说 我不 卖 了 啊 我 再 次 在 租 赁

市 场 去 挂 牌 那 目前 瑞 银 的 一个 判 断 是 我们 的 租 金 可能 在 未 来 一 段 时间 还有 比 较 大的 一个 下

行 的 压 力 主 要 来 自 于 除 了 刚 才 讲 到 的 房 东 受 转 租 以 外 另外 两 项 原因 第一 项 呢 就是

我们 的 保 障 性 租 赁 住 房 仍 然 在 不 断 的 问 世 他 提 到了 就是 我们 十 四 五 期 间 的话 呢 每 一个

一 线 城 市 平 均 下 来 有 40 到 60 万 套 的 保 障 性 租 赁 住 房 那么 这里 面 还有 很多 的 租 赁

住 房 是 没有 入 市 的 啊 那 当然 他 同 时 也 提 到 就是 说 我们 最近 一 段 时间 确 实 啊 这个 啊 跟 租 赁

住 房 相 关 的 一些 土 地 啊 他的 成 交 是 有 比 较 明 显 的 下 下 降 啊 就是 说 我们 22 个 重 点 城 市

啊 他的 保 障 性 租 赁 住 房 用 地 的 供 应 啊 规 模 是 叫 巅 峰 下 降 了 80 % 但是 你可以 看到 另

一个 角 度 来 理 解 的话 也 就是 今 年的 前 九 个 月 仍 然 在 不 断 的 供 应 啊 保 障 性 租 赁 住 房 的

啊 这个 土 地 那么 他们 在 未 来 一 段 时间 都 会 形 成 啊 市 场 上 的 一些 可 租 的 房 源 那么 啊 如果 租

赁 市 场 的 供 需 啊 存 在 比 较 明 显 的 一个 错 配 的 情况 下 租 金 仍 然 是 有 下 跌 压 力 那么

另外 一 项 啊 除 了 刚 才 说 到 的 这 两 项 啊 就是 我们 房 东 的 啊 受 转 租 以及 我们 保 障 性 租 赁

住 房 不 断 的 供 应 以 外 啊 第三 项 呢 就是 很多 的 啊 这 种 空 置 房 那么 之前 其实 大家 是 以 投

机 的 啊 目 的 去 买 的 啊 那 持 有 以 后 希望 房 价 上 涨 但是 这 些 房 子 在 未 来 一 段 时间 啊 可能

会 形 成 市 场 的 净 供 给 啊 那 这个 其实 在 之前 高 盛 的 那 篇 言 报 里 面 也 提 过 啊 就是 今年 应

该 是 在 年 中 的时候 啊 这个 陕 总 啊 他 自己 写 的 一 篇 言 报 那 当 时 他 提 到了 就是 说 未 来

我们 的 房 地 产 市 场 的 中 枢 可能 在 每 年 5 亿 平 米 啊 这个 啊 这个 5 万 亿 啊 这样 的 一个 规 模 那

之 所以 是 呃 有 这么 一个 判 断 是 因为 呃 一些 投 机 的 呃 买 房 人 他 可能 会 在 未 来 一 段 时间 成 为 市

场 上 的 呃 净 抛 售 方 那么 去 吸 引 一些 本 来 计 划 买 新 建 商 品 住 房 的人 去 买 他 这 种 所 谓

的 投 机 的 啊 这 种 所 谓 二 手 房 实 际 上 这 些 房 子 可能 都 没有 住 过 那么 瑞 银 他们 谈 到 的 就是

说 这里 面 可能 有一 些 会 成 为 市 场 上 的 这 种 净 抛 售 的 房 源 另 一些 呢 可能 会 成 为 呃 净 这 种

呃 招 租 的 房 源 也 就是 说 无 论 是 租 还是 售 这 些 之前 投 机 的 房 源 可能 在 未 来 一 段 时间 都 会

形 成 市 场 的 净 供 给 只 不 过 啊 他 有 可能 在 租 赁 市 场 所 谓 净 供 给 也 有 可能 在 啊 这个

这个 住 房 的 啊 商 品 主 义 来 的 销 售 市 场 上 形 成 净 供 给 但 不管 怎么 说 他们 认 为 啊 整 个

租 金 的 呃 这个 奇 稳 啊 可能 还 需要 一定 的 时 日 啊 因为 这 三 方面 的 压 力 第三 个 维 度 呢 就是 啊 针

对 于 这个 房 价 啊 这样 一个 跌 幅 这 块 那么 他们 做 了 一个 简 单 的 假 设 啊 去 做 计 算 我 简 单 说

下 这个 这个 逻 辑 啊 就是 他们 假 设 房 价 没有 啊 这 种 上 涨 的 啊 这 种 预 期 啊 那 这 种 情况 下 呢

那 他们 去 对 比 了 一下 一个 呢 是 我们 租 啊 就 买 房 啊 一个 是 买 房 的时候 我们 的 一个 这个 month

ly cash flow 也 就是 我们 所 谓 的 啊 这个 月 供 一个 是 我们 租 房 时候 用 的 这个 房 租 那么 假 设 是 一

套 100 万 啊 这样 的 一个 住 宅 那么 假 设 40 % 的 一个 首 付 比 例 啊 如果 是 呃 这样 的 一 套 100

万 的 住 宅 啊 按 照 这个 呃 1.

8 % 左右 的 一个 租 金 回 报 率 的话 每 个 月 的 呃 租 金 啊 大概 是 150 8 但 如果 你是 首 付 40

% 然后 月 供 60 % 按 照 当 下 的 一个 房 贷 利 率 100 万 的 房 子 啊 那么 你 每 个 月 的 呃 这个 月

供 是 25 62 那么 从 现在 这个 简 单 的 计 算 来 看 实 际 上 你 不 考 虑 这 40 % 的 首 付 款

的 机 会 成 本 啊 机 会 成 本 也 就是 说 他 我 我不 买 房 我 把 这 房 子 那 我 把 这 笔 钱 啊 去 投

一些 雇 收 啊 或者 说 就 单 纯 的 做 呃 银 行 的 这个 定 存 啊 不 考 虑 这 部分 损 失 的 利 息 单 说 后

续 的 一个 成 本 那 你 也 明 显 感 觉 到 就是 呃 这个 所 谓 买 房 他 未 来 承 担 的 这个 月 度 的 呃 这

种 呃 跟 住 房 相 关 的 呃 资 金 的 压 力 是 要 比 你 租 房 多 1000 块 钱 的 啊 那 呃 目前 呢

呃 这个 瑞 银 的 一个 看 法 就是 他们 认 为 25 62 和 150 8 之 间 是 需要 收 敛 的 那么 这个 收 敛 的

方 式 呢 就是 要 么 降 房 贷 利 率 要 么 啊 这个 呃 我们 所 谓 的 这个 房 价 继 续 下 降 所以 他们 假 假 设

啊 这个 未 来 一 段 时间 就 在 20 26 年 我们 能 够 迎 来 40 个 B P 的 一个 房 贷 利 率 的 下 调 啊 那

呃 意 味 着 啊 这个 房 价 啊 如果 要 让 一 样 这个 25 62 和 150 8 之 间 收 敛 啊 可能 还 隐 含

着 38 % 的 跌 幅 也 就是 说 假 设 我们 未 来 的 平 均 发 放 的 房 贷 新 发 放 的 房 贷 利 率 从 现在

的 3.

1 啊 进 入 到了 这个 2. 7

2. 7 左右 的 一个 水 平 那么 仍 然 隐 含 着 38 % 的 一个 跌 幅 那 当然 这里 面 呢 我 可能 还 要 质 疑 一个

点 啊 就是 说 呃 我们 能 不能 有 40 个 B P 的 房 贷 利 率 的 下 调 因为 大家 如果 对 今 年的 房 贷 利 率

有 所 关 注 应 该 知道 年 初 的时候 我们 啊 平 均 的 新 发 放 房 贷 利 率 应 该 就是 3.

09 那么 现在 呢 在 前 段 时间 央 行 呃 这个 发 布 的 新 的 数 据 显 示 的是 3.

07 也 就是 说 我们 今年 房 贷 利 率 基本 上 属 于 是 一点 点 都 没有 降 那 你 呃 也 或者 说 你可以 理 解

为 只 降 了 两 B P 那么 你 现在 去 期 待 明 年 会 有 40 个 B P 的 下 调 啊 是不是 有 点 比 较

过 于 乐 观 了 啊 啊 那 呃 但是 即 便 是 按 照 这么 乐 观 的 这个 预 期 去 判 断 的话 仍 然 还有 38 %

跌 幅 这是 瑞 银 这 篇 言 报 给 出 的 啊 一个 观 点 那 最 后 呢 就是 他们 认 为 啊 有 没有 一些 上 行 或者

下 行 的 这个 risk 啊 这个 啊 所 谓 这个 up side 或者 down side risk 那么 首先 呢 他们 认 为 啊

目前 啊 比 较 有 效 的 帮 助 房 价 止 跌 的 啊 只有 两 个 招 数 啊 就是 两 种 方 式 第一 个 呢 就是 赶 紧

暂 停 啊 保 障 性 住 房 的 供 给 啊 但是 呢 他们 认 为 这是 非常 不 可能 的 一 件 事 因为 我们 失 误 啊 这个 规

划 建 议 里 面 还 明 确 提 到了 要 优 化 保 障 性 住 房 的 供 给 啊 所以 啊 既 然 已经 明 确 提 了 也

就是 说 我们 双 轨 制 这 件 事 本 身 啊 肯 定 是 要 继 续 的 推 那么 第二 招 是 什么 呢 就是 大 幅 的 下

调 房 贷 利 率 举 个 例 子 比如 说 大 幅 下 调 100 个 B P 也 就是 从 现在 的 3. 1

3. 1 啊 或者 3.

07 直接 降 到 2.

07 啊 但是 呢 他们 认 为 这 也是 不 现 实 的 因为 这 会 啊 继 续 的 伤 害 我们 商 业 银 行 的 近 期 差 我们

现在 商 业 银 行 的 近 期 差 确 实 已经 非常 薄 了 哈 啊 那么 这 因 此 呢 他们 认 为 房 价 止 跌 如果 没有 这

两 方面 政 策 的 推 动 的话 那么 整 体 啊 这个 就 很 难 继 续 止 住 那么 另外 呢 就是 一个 所 谓 的 down

side risk 也 就是 说 会 不会 比 现在 这个 跌 幅 还 要 更 加 的 啊 这个 悲 观 呢 那么 他们 提 到 就是 如果

我们 的 啊 这个 m ort gage defa ult rate 啊 就 这个 我 呃 就是 不 良 率 的 这个 提 升 啊 如果 在

最近 的 时间 有 呃 这个 进 一 步 的 提 升 的话 那么 可能 会 导 致 很多 的 银 行 会 选 择 更 多 的 啊 或者

更 大 力 度 的 啊 去 处 置 不 良 资 产 比如 说 直 售 房 比如 说 啊 发 拍 等等 啊 那么 可能 会 啊 让 我们 的

房 价 有 进 一 步 下 跌 的 空 间 啊 就是 在 刚 才 啊 他们 的 一个 整 体 的 研 究 框 架 下 的 啊 进 一

步 的 下 跌 空 间 那 最 后 呢 就 给 大家 看一下 这 张 图 啊 这 张 图 或者 这个 表 吧 就是 他们 做 的 一个

啊 所 谓 的 38 % 的 一个 测 算 啊 这里 面 啊 已经 很 写 的 很 清楚 了 啊 这个 最 后 的 结 论 呢 其实

也 也 比 较 清 晰 啊 就是 他们 认 为 啊 房 价 的 下 跌 可能 压 力 也 比 较 大 所以 简 单 的 来 说 呢 这

篇 言 报 啊 我 个 人 理 解 还是 今年 来 说 比 较 重 磅 的 一 篇 关 于 房 地 产 的 言 报 啊 他 提 到了

两 个 点 啊 一个 是 我们 的 房 地 产 止 跌 需要 继 续 的 延 后 啊 实 际 上 这个 大家 可能 之前 都 比 较

关 注 是 吧 就 房 地 产 什么 时候 止 跌 啊 呃 各 个 投 资 银 行 都 在 说 啊 比如 说 这个 高 盛 说 27

年 底 或者 说 谁 谁 说 28 年 底 那么 目前 我觉得 瑞 银 这 篇 言 报 相 对 比 较 客 观 他 其实 并 没有

说 一个 时间 他是 只是 说 目前 未 来 两 年 我们 可能 看 不到 房 价 的 呃 这个 或者 说 房 地 产 市 场 的 止 跌

然后 他 也 提 到了 一个 研 究 框 架 就是 啊 当 我们 的 租 金 回 报 率 和 房 贷 利 率 收 敛 或者 说 我们 的

月 供 和 我们 的 租 金 啊 支 付 的 租 金 啊 本 身 收 敛 的时候 我们 可能 能 够 有 望 看到 啊 这个 房 价

的 止 跌 那么 另外 呢 就是 他们 认 为 如果 说 我们 啊 在 房 贷 利 率 方面 啊 政 策 给 的 不 足 啊 那么 同 时

呢 又 在 不 断 的 新 建 保 障 性 租 赁 住 房 的 情况 下 我们 的 房 价 可能 啊 至 少 还有 38 % 的 啊

这样 一个 跌 幅 而且 这个 跌 幅 呢 啊 因为 他是 按 照 一 线 城 市 的 这个 租 金 回 报 率 去 测 算 的 所以 我

个 人 理 解 他 隐 含 的 也是 一 线 城 市 未 来 房 价 的 一个 跌 幅 好了 那 今天 呢 就 简 单 的 跟大家

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