「高盛」20260310：体制内专家解读“两会”房地产领域，对市场前景保持谨慎，触底还需2-3年，政策基调未变，边际支持库存回购，城市更新未来5年10万亿规模，但没有大拆大建｜外资研报｜房价｜二手房｜

大家 好 啊 欢迎 大家 回到 老 厉害 的 YouT ube 频道 那 今天 呢 跟 大家 分享 一篇 高盛 的 房地产 言报 啊 这篇言报

呢 是 在 两会 之后 啊 他们 对 一位 体制 内 的 专家 做 了 一系列 的 访谈 啊 这位 体制 内 专家 呢 是 原 就职 于 住 建部

的 一位 专家 他 叫 秦洪 那么 我 简单 来 跟 大家 分享 一下 这篇言报 的 核心 观点 啊 首先 呢 就是 这位 专家 表示 啊

这 一次 两会 当中 对于 房地产 政策 呢 定调 基本上 是 延续 之前 的 定调 没有 太大 的 变化 那 因此 呢 他 对于

未来 市场 的 看法 就是 还有 两到 三年 的 下行 空间 而 2026 年 是 非常 明确 的 在 往下走 这个

其实 和 最近 一段时间 大家 探讨 的 关于 二手房 是不是 在 三月份 就要 起稳 了 是 形成 了 鲜明 的 对比 当然

一会 我 也 会 给 大家 看 一下 摩根 大通 的 这篇言报 一些 领先 指标 呢 也 都 呈现出 了 似乎 三月份 房价 又 开始

加速 下跌 的 初步 迹象 了 这位 专家 的 第二个 核心 观点 呢 是 关于 城市更新 的 由于 他 之前 呢 是 供职 在 体制 内

啊 可能 他 也 掌握 了 一些 新 的 信息 在 城市更新 这块 他 给出 了 一个 非常 具体 的 数字 就是 15 期间

城市更新 的 规模 可能 会 达到 10 万亿 10 万亿 是 一个 什么样 水平 啊 我们 可以 做 一个 简单 的 对比 在

2025 年 的 全年 啊 新建 商品房 销售额 总共 是 9 万亿 不到 啊 所以 10 万亿 大概 是 对应 到 一年 占 到

五分之一 到 四分之一 的 这样 一个 比例 啊 也就是说 我们 整个 城市 从 扩张 逐渐 转向 内涵式 发展 之后

城市更新 在 整个 新建 商品房 当中 的 占 比 可能 会 逐渐 的 提升 当然 城市更新 里面 不单单是 对于 房地产 这样

一个 销售 型 的 支持 它 可能 也 包括 地下 官网 的 更新 啊 也 包括 老旧 街区 的 更新 啊 等等 第三个 核心 观点 呢

就是 关于 房地产 发展 新 模式 这位 专家 是 给出 了 非常 具体 的 三个 新 模式 分别 呢 是 叫做 主办 银行制

项目 公司制 和 现房 销售 制 当然 其中 第三项 可能 跟 大家 是 息息相关 的 一会 我 也 会 去 展开 一下 简单

来说 呢 就是 他 认为 建方 销售 制 一定 会 推行 只不过 这个 过程 可能 还是 有序 的 去 进行 的 那 我们 就

来看 一下 这篇 研报 对 他 的 访谈 啊 首先 呢 是 关于 两会 政府 工作 报告 就 像 我 刚才 讲到 的 他 的

一个 观点 呢 是 这 一次 政府 工作 报告 当中 没有 什么 新 的 变化 主要 呢 在 定调 上 啊 包括 在 房地产

知识 政策 上 仍然 是 一个 延续 包括 开篇 也 提到 了 银成 失策 啊 和 去年 开篇 的 四个 字 也 是 完全 一样

而且 呢 他 也 强调 说 最近 一段时间 房地产 市场 的 奇稳 啊 这样 一个 迹象 呢 仍然 是 非常 就是说 在 2026

年 还是 会 有 持续 的 下行 为什么 2026 年 还 会 有 持续 下行 呢 他 其中 给出 了 三个 主要 原因 第一个

呢 是 对于 居民 部门 啊 现在 对于 就业 对于 收入 的 预期 仍然 是 非常 之弱 的 第二个 呢 就是 在 人口

和 城镇化 方面 是 没有 明显 的 变化 就 城镇化率 仍然 在 放缓 人口 仍然 是 在 下降 啊 所以 他 对于 房地产 的 支撑

也 是 非常 有限 的 第三个 呢 就是 持续 的 房租 的 下降 他 里面 给出 了 一个 数字 啊 是 50 成 的 租金 在 2026

年 2 月 的 时候 已经 录得 了 连续 9 个 月 的 下降 也就是说 租金 已经 连降 了 一年 半 那么 这个 观点

其实 和 瑞银 之前 的 一个 观点 是 非常 类似 的 瑞银 其实 之前 谈到 如果 我们 想 看到 房价 的 企稳

回升 那么 之前 一定 是 伴随 着 房租 的 先行 期稳 就是 房租 的 期稳 回升 是 房价 期稳 回升 的 一个

先行 指标 那 这位 体制 专家 其实 也 给出 这样 一个 判断 所以 最终 呢 他 得到 一个 结论 就是

我们 的 房地产 市场 如果 靠 自己 去 复苏 的话 就是 没有 大 的 政策 刺激 的 情况 下靠 自己 复苏 的话

至少 还有 两到 三年 的 下行 时 长 在 当下 的 这样 一个 舆论 环境 之下 一位 体制 内 专家 能够

给出 这么 客观 的 判断 我 觉得 还是 非常 难能可贵 的 那么 第二 部分 呢 我们 就 来看 一下 关于 这 一次

两会 政府 工作 报告 当中 对于 房地产 政策 的 一些 边际 变化 它 是 给出 了 两个 方向 的 边际 变化

当然 第二个 方向 可能 大家 关注度 不是 很 高 我 简单 说 一下 第一个 方向 呢 就是 加速 库存 的 回购

第二个 方向 呢 是 白名单 就是 针对 于 房地产 企业 的 这个 融资 协调 机制 的 再 扩容 和 这个 常态 化 那 我们

呢 主要 来说 一下 加速 回购 的 这样 一个 事 啊 在 这块 呢 专家 是 提到 这 里面 会 有 两 方面 的 变化 第一

方面 的 变化 呢 是 在 资金 支持 上 可能 会 更 广泛 的 去 找到 这种 资金 的 支持 而且 呢 在 资金 支持 的 力度 上

也 会 加大 从 资金 支持 的 方向 上 呢 主要 有三到 四个 方向 第一个 方向 呢 是 地方 政府 的 专项 债 啊 这个 其实 在

之前 已经 开始 做 了 哈 啊 大概 在 2026 年 呢 他 预期 是 有 8000 亿 的 啊 地方 政府 专项 债 的 支持

啊 这个 力度 还是 相当 不错 的 特别 是 考虑 到 之前 之前 央行 的 债 贷款 也 就是 他 写 到 的 这个 第二个

资金来源 是 3000 亿而 这 这 3000 亿 呢 由于 之前 资金 成本 比较 高 啊 实际上 只用 掉 了

160 多亿 啊 在 我 的 印象 当中 啊 那么 第三项 资金来源 呢 或者 第三项 和 第四项 吧 分别 是 政策 银行 的 一些

低息 的 特别 贷款 以及 通过 Race 的 形式 啊 去 在 市场 上 扩容 啊 得到 一些 额外 的 资金 那 这 是 在 资金

方面 对于 回购 这些 存量房 的 一个 支持 那么 第二个 呢 就是 在 回购 方面 呢 也 会 有 更 多 创新 的 举措

而且 在 回购 目标 上 啊 标的 上 也 会 有些 创新 比如说 最近 段时间 像 上海 宁波 广州 长沙 都 开始 去 尝试

获取 一些 在 核心 城市核心 城区 的 这个 存量 的 比较 小 的 二手房 啊 用于 保证 性 租赁 住房 为什么 去 获取

这些 存量 二手房 其实 这些 二手房 基本 都 是 老破 小 啊 主要 原因 呢 是因为 他们 的 租金 回报率 相对

偏高 啊 这个 账 比较 好算 而且 住 在 这个 房子 里 这些 人 也 有 改善 性需求 啊 你 把 他 的 房子 买 走 以后 他

就 可以 创造 新 的 改善 性 的 需求 特别 是 直接 有 一些 人 可以 换 到 新房 啊 这 都 是 一些 新 的 变化 另外 呢 也 有

一些 企事业 单位 包括 一些 高校 开始 就 回购 一些 商品房 用于 做 员工 宿舍 甚至 是 一些 高校 的

研究生 和 博士生 的 宿舍 啊 这个 其实 也 是 有 一个 变化 那 这位 专家 呢 是 提到 说 这样 的 一个 回购 的 加速 啊

我们 怎么 看 他 的 这个 效果 是否 达标 啊 其实 就 看 一个 指标 就 可以 了 就是 通过 回购 之后 在 市场 上

还 在 售 的 剩余 房子 它 的 初清 周期 或者 区化 周期 是不是 缩短 到 12 到 18 个 月 之间 也就是说 它 有

低于 18 个 月 那么 目前 普遍 呢 是 超过 18 个 月 的 白名单 的 内容 呢 我 就 不 说 了 另外 呢 还有 两项 小

的 变化 也 简单 的 说 一下 一个 呢 就是 关于 城市更新 啊 当然 城市更新 一个 呢 就是 关于 城中村 改造 啊 这块 呢

他 是 提到 了 一个 数字 啊 就是说 在 2024 年 年末 的 时候 当时 定 了 一个 全国 范围 内 100 万套 的 成孙

改造 当时 我 印象 当中 很多 自 媒体 还 在 说 啊 大 拆迁 时代 要来 了 那么 这样 一个 数字 到 现在

完成 情况 怎么样 呢 过去 了 大概 一年 半 的 时间 啊 在 300 个 城市 的 范围 内 只 完成 了 20 万套 啊 显然

这个 完成 速度 是 非常 直慢 的 也 就是 一年 半 的 时间 只 完成 了 另外 在 未来 目标 这块 你 也 可以 看到

各地 都 在 减速 做程 中增 改造 比如说 浙江 啊 他 在 2025 年 的 时候 定 的 一个 目标 呢 是 在 浙江省 范围 内

完成 6 万套 那么 到 2026 年 的 时候 这个 目标 降到 了 14000 套 啊 所以 程中增 改造 啊 显然 他 的 推进

速度 和 力度 都 是 在 放缓 的 那 另外 呢 关于 房贷利率 的 贴息 这位 体制 内 专家 他 是 直言不讳 的 表示 就是说 确实

之前 我们 的 决策层 是 在 考虑 这样 一个 政策 但是 呢 一些 细节 比如说 幅度 比如说 力度 贴 多少

然后 贴 多长时间 等等 这 一系列 的 细节 仍然 是 不 确定 的 特别 是 只 贴 新房 还是 贴 新房 和 二手房 都 不 确定 再往 下

我们 就 看 一下 关于 房地产 的 企业 的 债务 问题 这 里面 他 就 简单 的 说 了 一下 关于 央企 和 民企 之间 的 分化

问题 仍然 会 延续 简单 来说 就是 央企 和 国企 特别 是央 企是 不太可能 进一步 的 有 违约 现象

发生 的 而 对于 民企 来说 未来 的 出路 可能 就 比较 有限 了 要么 就是 市场化 的 这种 出 清 要么 就是 走

破产 流程 要么 就是 地方 政府 扶持 当然 它 的 前提 一定 是 这家 房企在 当时 在 某 一个 时间 点 给 地方

政府 做出 了 很大 的 贡献 这种 情况 下 地方 政府 可能 会 给 他 注资 去 做 一些 支持 当然 我 个人 理解

这个 可能 和 地方 政府 的 领导 换 不 换届 也 有 很大 关系 如果 换届 的话 毕竟 新冠 不理 旧账

可能 这些 事情 也 就 不了了之 了 所以 对于 民营 企 来说 简单 一句 话 总结 就是 它 的 生存 困境 还是 在

延续 的 那么 接下来 的 一个 大块 内容 呢 就是 关于 城市更新 啊 这块 的话 也 是 这位 专家 表达 的 信息量 最多 的

这部分 内容 啊 首先 呢 就是 他 提到 了 一个 非常 明确 的 数字 在 15 期间 预计 啊 城市更新 将会 达到 10

万亿 的 规模 那么 这样 一个 规模 呢 是 subs tant ially step ping up 啊 那 就 说 比 之前

试点 阶段 是 有 一个 非常明显 的 大幅 的 提高 在 资金 支持 方面 呢 他 也 是 提到 啊 大量 的 这种 长期 低利率 的 贷款

是 非常 有 必要 的 那么 从 资金来源 方面 的话 主要 有 这 几 方面 第一个 呢 是 商业银行 的 贷款 第二个 呢 是

政策性 银行 也 就是 我们 之前 知道 那 三家 国开行 农发行 和 进出口银行 对于 这个 程度 更新 的 贷款

支持 第三个 呢 就是 通过 的 形式 啊 特别 是 公布 瑞茨 的 形式 直接 做 退出 高盛 呢 也 补充 了 一个 信息 啊 在 二

五年 的 十一月 也 发行 了 第一支 的 城市更新 LayR ace 那么 当时 筹集 了 大概 是 7.53 亿 人民币

这样 一个 资金 规模 当然 LayR ace 和 Race 之间 差别 还是 很大 的 LayR ace 其实 是

债地 而公募 瑞斯 呢 是 权益 类 的 产品 啊 那 除了 长期 的 资金 支持 可以 帮助 完成 这 十万 亿 的 目标 以外

另外 呢 就是 需要 地方 政府 在 政策 上 也 给予 一定 的 灵活 度 这 里面 专家 是 提到 了 两个 方面 一个 是 容积率

一个 呢 是 土地 使用 的 这种 权利 啊 我 个人 理解 就是 是不是 能够 调规 变性 啊 把 一些 老 的 厂房 甚至 是

一些 商办 用地 转为 住宅 用地 从而 达到 这种 资金 能够 自 平衡 的 目的 啊 但 即便 像 上面 说 的

10 万亿 然后 长期 的 资金 支持 以及 地方 政府 给出 更 多 的 政策 灵活性 但是 这位 专家 呢

仍然 是 认为 这种 大规模 的 拆除 和 重建 是 不 可能 的 而 城市更新 在 未来 仍然 是 延续 着 所谓 的 高质量 发展

考虑 到 城市更新 项目 的 复杂性 啊 实际上 这位 专家 也 是 提到 只有 央企 和 一些 地方 国企 啊 还 可能 持续 的

在 城市更新 领域 去 获得 资源 获得 项目 而 民营企业 呢 更 多 的 扮演 的 其实 是 城市更新 建设 阶段 之后 的

运营 和 管理 的 角色 那么 接下来 呢 就是 关于 15 的 规划 这位 专家 呢 是 提到 了 两 方面 的 核心 改革

第一 方面 呢 是 关于 住房 公积金 制度 的 改革 虽然 我 这边 洋洋洒洒 画 了 很多 内容 啊 但 简单 一句 话 呢 就是

在 用途 上 啊 可能 会 更加 的 广泛 你 可以 看到 呃 一 呢 是 覆盖 全 生命周期 的 呃 这种 房子 的 需求 支持 也

就是 不光 是 买房 了 包括 租房 包括 装修 包括 维护 啊 都 可以 用 公积金 贷款 那么 第二个 呢 在

覆盖 人群 上 可能 增加 更 多 的 灵活性 比如说 对于 多孩 家庭 对于 新生儿 家庭 给予 更 多 的 支持

第三 呢 就是 关于 公金 贷款 的 一些 整合 去 完善 整个 公金 贷款 的 这样 一个 统一 的 框架 第二个

重大 改革 呢 主要 是 关于 房地产 发展 新 模式 这 里面 就是 刚才 提到 的 分别 是 主办 银行制 项目 公司制

和 现房 销售 制 那么 主办 银行制 呢 简单 一句 话 就是 未来 新 开发 的 房地产 项目 将会 有 一家 千头 银行 去

负责 这个 项目 从 开工 到 建设 到 发放 个人 住房贷款 再 到 最后 保 交付 啊 全 流程 的 跟踪 未来 可能 会 逐渐 的

把 保 交付 的 工作 交给 银行 第二个 呢 是 项目 公司制 这个 主要 的 目的 是 说 为了 保证 项目 的 资金

不会 被 抽掉 到 集团 总部 去 反补 集团 也就是说 在 项目 上 资金 基本上 是 完全 封闭 管理 的 直到 项目 建成

以后 利润 才能 再 返回 给 企业 的 集团公司 第三个 就是 关于 现房 销售 制 虽然 方向 很 明确 但是 这位

专家 也 是 提及 他 仍然 是 一个 相对 渐进 的 过程 好 了 那 就是 简单 跟 大家 分享 一下 专家 的 观点 那 此外

的话 也 借着 这个 机会 跟 大家 分享 一下 最新 的 房地产 市场 数据 因为 最近 我 确实 看到 包括 我

自己 所在 的 一些 微信 群里 一些 购房 群里 大家 都 在 聊 的 热火 潮 又 开始 看空 和 看 多 之间 的

这种 多空 博弈 了 所以 给 大家 分享 几组 数据 供 大家 来 参考 那 第一组 数据 是 这片 摩根 摩根 大通 在

前两天 发 的 一组 最新 的 数据 大家 知道 我 这个 频道 里面 长期 是 跟踪 这 几个 先行 指标 第一个

指标 是 关于 中原 的 二手房 报价 指数 这个 指数 长期以来 是 领先 于 我们 国家统计局 的 房价 的 环比 跌幅 你 可以 看

一下 这个 指数 是 这条 深蓝色 的 线 而且 它 更 高频 那么 灰色 这条线 是 国家统计局 的 70 乘 的 这样

一个 房价 二手房 价 的 一个 环比 变化 啊 相对来说 它 是 个 阅读 数据 那 如果 你 去 看 这 两条线 啊 它

的 走势 基本上 是 高度一致 的 而且 这 条 浅蓝色 线 稍稍 领先 那 你 可以 看到 最近 的 情况 是 什么 呢 是 三月份

虽然 整个 二手房 市场 热火朝天 但是 更 多 的 还是 在 以 价换量 如果 你 去 看 这样 一张 图 最近 的 情况 是

二手房 报价 指数 又 在 掉头 向下 加速 下行 所以 简单 来说 的话 可能 在 三月 和 四月 我们 就 会 看到

国家 统理 局 的 二手房 价 的 环比 变化 又 呈现出 一个 往下走 的 趋势 那么 第二张 图 呢 是 关于 与 中原

的 二手房 经纪人 的 信心 指数 这个 指数 本身 其实 更 多 的 相关性 还是 在 二手房 的 成交量 上 因为

经纪人 他 的 信心 高 与 低 其实 主要 取决于 最近 成交 的 多 与 少 所以 如果 你 从 这 张图 来看 最近

经纪人 的 信心 指数 大体上 是 持续 往上走 的 这个 也 是 一个 季节性 因素 因为 到 三月份 的 时候 随着 小阳春

天气 变暖 大家 看房 的 动作 也 会 比较 活跃 那么 带动 着 经纪人 的 信心 也 有 上行 三 四月 的 小阳春 仍然

还会 持续 一段时间 那么 第三张 图 也 比较 有意思 就是 摩根 大通 监测 的 中国 的 一些 房地产 经济

机构 网站 的 流量 数据 这样 一个 流量 数据 其实 也 是 交受 或者说 我们 说 成交 端的 一个 先行

指标 因为 大家 可能 现在 都 是 互联网 上 看 房先 看房 再 到 线下 约 带 看 最终 在 成交 所以 它 其实 也

是 一个 先行 指标 但是 从 这个 先行 指标 来看 最近 一段时间 又 开始 比较 明显 的 走 落 了 似乎 大家

对于 在线 上 看房 意愿 并 不是 很足 所以 这 三个 指标 当中 可能 只有 第二个 指标 表现 比较 好

它 更 多 的 指向 的 是 未来 一段时间 成交量 可能 还有 一定 的 保持 啊 但是 如果 我们 去 看 啊 第一个 和

第三个 指标 的话 啊 这个 市场 的 让 一个 热度 的 回升 吧 或者说 气吻 啊 难度 还是 比较 大 的 除此之外 呢 我

也 给 大家 补充 一个 冰山 指数 的 数据 啊 因为 前段时间 看到 野村 的 研报 里面 他们 是 力推 这个

指数 我 也 看 了 一下 这个 指数 当前 的 一个 走势 我 做 了 几张 截图 啊 分别 是 北京 上海 和 广州 深圳 啊

那 这个 数据 呢 是 一个 周度 的 二手房 价 的 数据 啊 之前 野村 那篇 研报 里面 已经 详尽 的 解释 了 为什么

他们 这样 一个 数据 是 相对 比较 可靠 而且 前瞻 的 能够 指向 房价 的 一个 真实 走势 我 就 不

去 展开 了 那 我 主要 给 大家 看 一下 这个 走势 的 趋势 啊 特别 是 在 最近 两周 你 会 发现 啊 在 二月份 房价 确实 稍

有 上行 比如说 北京 我们 可以 看到 相似 现象 但是 从 三月 的 第一周 啊 到 现在 第二周 整个 趋势 呢

又 开始 往下走 了 同样 的 现象 呢 也 出现 在 上海 啊 只不过 上海 由于 一些 政策 的 刺激 它 的 上行 比 北京 要 猛烈

一些 但是 最近 这 两周 也 开始 往下走 了 深圳 也 是 如此 大家 可以 看到 这 张图 最 右侧 深圳 在 最近

两周 它 的 房价 也 开始 掉头 往下走 了 唯一 好 一点 的 可能 是 广州 当然 广州 也 是 在 往下走 只不过 它 的 走 的

幅度 和 速度 上 来看 似乎 是 相较 来说 相对 于 其他 三个 一线 城市 来说 要 更好 一些 这边 我 觉得

还是 和 广州 的 房价 跌 的 比较 猛有 很大 关系 所以 我 还是 建议 大家 谨慎 的 看待 最近 一段时间 的

二手房 市场 回暖 之前 一期 节目 探讨 房地产 的 时候 我 也 给 大家 分享 了 就是 中治 研究院 的 数据

显示 21 年 之后 实际上 每年 的 12 月份 二手房 价 的 环比 跌幅 都 会 收窄 甚至 微涨 但是 到 3 月份

都 开始 掉头 向下 也就是说 成交量 的 回升 和 成交价 是否 能齐 稳 本身 没有 太大 的 拜拜