DEVENEZ PROPRIÉTAIRE D'UN HÔTEL - Premier Million x Maxime Parpex (Wally)

comment j'arrive à tirer le maximum de valeur d'un bien immobilier l'hôtellerie arrive à à rémunérer un investisseur jusqu'à 10 à 15 % par an lorsqu'on détient un hôtel on détient cert des murs mais on détient aussi un fond de

commerce je sais que de manière stable j'ai 6 % tous les trimestres le prix moyen d'une chambre d'hôtel a augmenté de près de 25 % en seulement 2 ans

triplex avec vue sur la to face de la to quoi l'hôtellerie revient toujours dans les investissements des personnes les plus fortunées leur taux d'occupation

qui à 97 % ils sont tous quasiment pleins tout le [Musique]

temps 30 millions à Madrid ouais et et donc il va devoir quitter son appart par ouf tu le vois le truc placeen là j'ai j'ai j'ai vu des images de de ce que ça

représente c'est c'est incroyable c'est triplex sur la place dienna avec vue sur la tour en face la tour fll quoi en face de la Tour fll mais je n'arrive pas parce que moi j'avais ma grand-mère par hasard qui habitait place dienna je

n'arrive pas à voir où est l'entrée de de son de son truc euh ça pourrait être un investisseur intéressant en en hôtellerie mais en en en préparant euh le l'épisode on en

discutait un petit peu avant euh l'hôtellerie revient toujours dans les investissements des personnes les plus fortunées des gens les plus riches Bernard Arnaud hôtel Cheval Blanc euh à

Courchevel à Paris alors là on prend des extrêmes euh mais c'est souvent un un peu c'est c'est même pas une danseuse c'est souvent un peu une marotte euh de des des grandes fortunes à partir du

moment où tu atteins plusieurs dizaines de millions d'euros et que tu as la possibilité d'acheter un hôtel euh je vois souvent bah l'hôtel comme destination comme investissement tu toi tu sais tu arrives

à savoir pourquoi en fait le TER c'est c'est c'est une CLA active de connaisseur euh c'est une CLA active de connaisseur de de de pour plusieurs raisons la première c'est que c'est un

marché qui est qui est extrêmement fermé euh tu vois tous les ans il y a il y a une conférence à Berlin de de toutes les personnes qui travaillent sur l'investissement immobilier hôtelier ça

représente 300 personnes et il réalise 98 % de l'investissement immobilier en Europe par an euh en fait c'est c'est c'est un marché qui est extrêmement intéressant parce qu'il est basé

notamment sur la notion d'exploitation dire que tu as un bâtiment qui est l'hôtel qui est qui est une coquille et puis à l'intérieur toute la valeur euh qui qui va être celle de de ton hôtel en

entier vient de ton exploitation et aujourd'hui tu n'arrives pas à trouver des une classe d'actif immobilièire parce qu'on va considérer que c'est de c'est de l'immobilier qui soit aussi

performante que de l'hôtellerie ok ça veut dire que quand tu es un quand tu gères un hôtel quand tu exploites ton hôtel euh si tu alors il y a deux j'imagine qu'il y a deux cas de figure

soit tu peux détenir les murs tes propriétaires de ton hôtel enfin des murs de ton hôtel mais le plus souvent tu tu le loues une fois que tu as payé ton loyer tu parlais de l'exploitation tu es libre de faire tout ce que tu veux

dedans et c'est ça qui permet de de créer de la valeur exactement et même pour aller un petit peu plus loin en général l'exploitation hôtélière et l'investissement hôtelier sépare la

propriété du mur et du fond qui peuvent être soit détenu par la même personne soit par de de deux acteurs différents et en fait l'opérateur hôelier qui est généralement la marque pr le l'exemple

du groupe accord euh soit un contrat de gestion qui permettre de gérer l'hôtel et donc le propriétaire du fond de commerce délègue la gestion à accord soit délègue juste la marque oui euh à charge pour le propriétaire du fond de

le gérer et de créer énormément de valeur et ça permet sur un chiffre d'affaires sur une base 100 de d'aller jusqu'à Paris euh jusqu'à 40 % de marge euh qui vont être partagé du coup entre

le propriétaire du fond et le propriétaire du mur sur le chif d'affair annuel et donc là encore une une classe active de connaisseurs mais c'est aussi parce que l'hôellerie est l'un des l'une des les actifs les plus intéressantes

sur le marché en terme de valeur et permet en plus de d'être assise sur sur le le tourisme qui est un tourisme à la fois loisir quand quand tu pars en

weekend à Berlin bah tu es un touriste loisir mais également business et tu as énormément de grandes villes dans le monde comme celle qui à Paris surtout à Paris ou tu as 50 % business 50 %

loisirs donc une très belle résilience des performances et qui sont en en croissance continue l'hôtellerie a des performances qui sont en augmentation perpétuelle depuis 25 ans et si on se

concentre sur ces dernières années le prix moyen d'une chambre d'hôtel a été a été euh augmenté de près de 25 % en seulement 2 ans c'est combien le prix

moyen d'une chambre d'hôtel à Paris c'est alors à Paris je dirais pour un hôtel 4 étoiles tu vas être aux alentours des 150 € mais si on se concentre uniquement sur le marché français de manière général euh le prix

moyen d'une chambre d'hôtel est de 80 € en 2023 elle était de 65 € euh en en en en 2021 donc tu vois l'énorme

progression en 2019 pardon ouis euh donc en 2023 à 80 € 2019 donc en seulement 4 ans on est passé de 65 € à 80 € donc 30 %

d'augmentation si et et et malgré le fait que tu es quand même eu une pandémie mondiale qui a bloqué tous les tous les voyages dans le monde entier

ouais mais la pandémie finie on a à nouveau nos 50 millions de touriste annuel qui débarque euh plus 15 millions cette année avec les Jeux Olympiques euh et ça c'est quelque chose dont on peut

profiter quand on sait investir dans l'hôtellerie alors là on part d'un constat qui est génial c'est de se dire l'hôtellerie est d'une une des catégorie d'investissement en immobilier qui

permet bah de générer en plus euh de revenus locatifs des loyers de la marge d'exploitation parce que bah tu es libre de facturer comme tu veux ton petit DH ton spa et cetera et tout tout tout ce

qui peut peut y avoir dans un hôtel euh mais il faut quand même qu'on qu'on arrive à reconstituer le chemin qui va nous permettre à moi monsieur tout le monde d'en profiter parce que quand on

parle d'un hôtel euh j'imagine quand même que bah il faut acheter les murs ou en tout cas avoir ce ce fameux contrat dont tu parles ça représente du ça

représente du capital et c'est pour ça qu'on parle aujourd'hui c'est que ton ambition avec la société que T créé qui s'appelle Wally qui est une plateforme c'est justement de donner

euh cette cette qualité de cash flow d'exploitation c'est ce niveau de marge hôtélière des marges ligne d'un hôtel euh en permettant à des investisseurs particuliers comme moi ou euh comme tous ceux qui vont nous écouter nous regarder

euh de financer des activités d'hotellerie euh avec euh justement et c'est ça qui me plaît beaucoup euh ton expérience et on va en reparler et qui permet

euh de créer de la valeur créer de la valeur en immobilier c'est très compliqué parce que euh généralement quand on pense à un studio un appartement une une résidence une fois

qu'il est loué moi je vois mal comment on peut faire de la croissance je vois mal comment on peut repousser les murs mais on peut créer de la valeur et ça va être un peu un peu notre notre fil rouge

aujourd'hui comment sur ces activités là bah on se garantit un revenu locatif mais comment en plus de ça on va créer de la Vale on va parler de ça avant tout je pose un peu le décor aujourd'hui je

suis ravi d'être euh donc chez Wally on est sur une péniche sur les bords de la scène et on a de la chance parce que pour une fois dans cet été qui peine à venir on a quelques rayons de soleil merci Maxime de nous accueillir ici un

plaisir de vous recoir on pourra compter le nombre de péniches qui vont passer mais c'est très sympa ça change les salles de réunion même si je suis toujours très content de d'être invité d'être invité chez mes invités c'est un

concept c'est le concept premier million alors donc bienvenue dans premier million tu connais Maxime Le le l'objectif

de de mon de mon projet c'est très simple je pars avec un patrimoine et puis bon qui est qui qui est réduit et mon but c'est de faire une route qui va

de 0 à 1 million je suis pas forcément pressé mais je veux construire solidement je veux diversifier euh et et je te je je te je t'interview

aujourd'hui avec d'autant plus de d'exigen que je te l'ai dit hier j'ai dépensé voilà j'ai j'ai crédité mon compte W d'investisseurs de avec mes premiers 1000 € donc j'ai la pression là

voilà euh la pression est là je veux du rendement euh je veux je veux commencer à pouvoir diversifier et et et le but c'est que bah à la fin de cet épisode soit je remet je remette 1000 € mais

c'est surtout que tous les gens qui nous qui nous écoutent puissent se dire ok euh j'ai une voix pour j'ai une piste même plusieurs pour investir avec des

des niveaux d'hôtellerie donc euh je propose qu'on commence par voilà ce qui moi m'a poussé à mettre 1000 € hier c'est que j'ai vu un projet sur Wally plateforme très simple he accès à Internet comme beaucoup de plateformes

dont on parle ici un projet qui est à anmas anmas une ville que tout le monde ne connaît pas mais qui est une ville frontalière à un quart d'heure 20 minutes de Genève en transport pourquoi c'est une ville très intéressante à Mas

et pourquoi ça m'a parlé déjà parce que Panthéon pour qui je travaille est à Lausanne donc je connais bien la Suisse Genève et et les trajets frontaliers et parce que il y a énormément de français

qui habite en France et travaille à Genève russe bien française d'avoir des des revenus suisses et un mode de vie française qui permett de peut-être de gagner plus d'argent mais évidemment le

marché immobilier réagit comme il y a une demande très forte pour habiter à anmas les loyers sont élevés j'ai regardé la fiche descriptive du bien que que tu proposais trois chambres en plein

cœur d'anemasse à côté de la gare donc moi ça me ça me parle tout de suite si on peut rejoindre Genève facilement en transport et il y a même une place de parking dans l'appartement moi je signe tout de suite et j'étais pas choqué de

voir que c'était à peu près 90 m² absolument ouais 90 m² pour 3000 € ou un peu moins de 3000 € de de loyer mensuel à anemas ça m'allait très bien quand on

connaît le niveau des des loyers à à 5 km à Genève qui sont plus du pour un bien un bien similaire de 5 ou 6000 francs par mois euh aucun problème et ce qui m'a fait réagir c'est que je

regardais la fiche le document d'information clé que vous êtes obligé de mettre sur laamf pour informer tous les investisseurs et là je vois revenu estimé par nuit 55 € je me suis dit mais

attends il fait du locatif ou il fait de la il fait de l'annuité là et c'est c'est à toi de me dire c'est une très bonne question et je te remercie pour ton intérêt pour ce ce projet qui est effectivement un projet très intéressant

il illustre assez bien ce qu'on peut faire chez wi euh audà de l'immobilier et et de et de réfléchir en tant que un investisseur immobilier je dirais classique qui est

de dire qu'on achète un appartement pour le louer sur le long terme à à un client à un locataire on va se demander de on va on va se poser la question suivante

comment j'arrive à tirer le maximum de valeur d'un bien immobilier euh je le fais en fonction de la sa localisation de sa clientèle potentielle et comme tu l'as dit anem c'est une zone extrêmement

intéressante parce qu'elle est située à quelques minutes d'une des places financières majeures dans le monde et donc il y a énormément de flux de voyageurs qui ont besoin de se loger à

Genève et qui sont parfois rebutés aussi par le prix extrêmement élevé des nuit d'hôtel à Genève pour Fex ou parce que là tu as parlé des des 100 attends je l'avais noté 150 € pour un 4 étoiles moi

je vais souvent à l'hôtel à côté de la gare Cornavin à Genève euh pour un hôtel de type de TR étoiles pension familial on est plus sur du 200 250 franc avec un

taux de change supérieur la nuit euh c'est c'est c'est un concept c'est extrêmement cher je critiquerai jamais la Suisse et puis et puis je ne critiquerai non plus jamais les hôteliers qui qui ont tout à fait raison

de s'adapter à leur demande mais ça ça ça a comme conséquence que bon nombre de voyageurs que ce soit d'ailleurs des pros ou des des touristes qui souhaitent découvrir la Suisse ont besoin d'autres solutions que celles qui sont offertes

par l'hôtellerie genévoise et anmas est en train de développer une offre qui permet une offre de report qui permet du coup d'accueillir à la fois une clientèle loisir mais surtout une clientèle

business qui va venir travailler à Genève pour une semaine ou deux ou même qui va venir s'installer professionnellement à Genève et qui va avoir besoin d'un endroit où vivre pendant cette petite période de ce petit lapse de temps pendant lequel on n' pas

encore forcément ces trois ces trois fiches de paye et donc on peut pas non plus prendre un prendre un appartement classique et donc c'est développé une offre de parahôellerie euh courte et

moyenne durée dans le centre-ville d'anemas pour accueillir une clientèle business euh ça marche extrêmement bien il y a énormément demande et cet appartement qui est effectivement à l'origine d'un appartement familial on

l'a transformé en un produit par hôtelier qui permet de commercialiser chacune des chambres à l'annuité auprès d'une clientèle business et ça nous permet d'avoir

énormément de flexibilité en terme de commercialisation des revenus supérieurs à de la localisation longue durée parce qu'on arrive à s'adapter à la demande et donc faire ce qu'on appelle en en en hotellerie du Yield Management donc on

fait varier le prix de l'offre en fonction de la demande et donc de maximiser nos revenus ok yield management comme tu l'as très bien dit je le dis de manière un peu plus brute

c'est vraiment de bah tu l'as dit enfin changer les prix euh en fonction de du moment où où il y a le plus de demande c'est comme pour les billets d'avion enfin tous les business où il y

a beaucoup de demandes selon la saisonalité font du H management c'està dire bon ben il y a plus de gens qui viennent mon prix il est pas fixé l'année c'est pas comme la baguette de pain OK et l'hôellerie le fait depuis depuis de très nombreuses année et en

fait nous ce qu'on ce qu'on ce qu'on fait chez wali mais mais je pense qu'on vair l'occasion d'en parler plus longuement c'est qu'on adapte des savoir-fire professionnel dédié à des investisseurs particuliers sur des

classes actifs qu'on maîtrise extrêmement bien et anem c'est un exemple concret et et parfait de ce qu'on veut amener chez Wally à savoir du savoir-faire pro sur des actifs sur

lequel tout le monde peut investir à partir de quelques centaines d'euros ouais parce que euh si moi j'ai beaucoup regardé anemass Saint-Julien le jeuneevie ou certaines villes frontalières pour investir de ce côté-là

ou du de l'autre côté plus au nord de Genève dans dans l'un pour ceux qui connaissent le pays de JEX eu et à chaque fois je regardais la

rentabilité locative que je pourrais tirer en investissement résidentiel c'estàd avec un bail normal de de de locatif et bah je lâchis à l'affaire

parce que à vue de nez ma règle de 3 était de avait ce résultat qui était bon benah ça ça va pas compenser mon amortissement l'amortissement de ma de mon empreunt bancaire donc j'abandonne

c'est trop cher et c'est pour ça que je vois ce ce deal proposé sur sur Wally je vois que là-dessus je peux obtenir du 6 % de rentabilité locative et qu'en plus

et c'est là où ça fait toute la différence j'ai pas besoin d'emprunter d'argent en fait moi j'apporte mon capital vous vous chargez du reste

absolument euh alors est-ce qu'on peut parler un peu de ce reste là et de de ce fameux savoir-faire qu'est-ce qui fait

que bah vous êtes capable d'acheter mieux de louer mieux et à la fin que moi en en tant que que qu'actionnaire enfin qu'investisseur je gagne mieux écoute je

je te je vais te répondre de manière extrêmement extrêmement directe parce qu'en fait investir dans l'immobilier comme investir en bourse bah c'est un métier et ça a été nôre pendant 10 ans

on l'a fait au service de clients professionnel euh à Londres à Paris avec mon associé euh et on a été marqué par le même constat que toi à savoir que on travaillait au service de clients

professionnels euh à qui on on permettait de faire de très belles rentabilités de parfois 20 % par an sur des actifs situés partout en Europe mais quand il était question d'investir euh

notre argent à nous dans l'immobilier on était confronté à ton problème c'est que investir seul sur une opportuné immobiliaire c'est extrêmement risqué parce qu'on met quelque part euh tous ces dans le même panier il y a d'autres

façons d'investir en immobilier comme dscpi mais qui étaiit pas non plus satisfaisante parce que j'aime bien savoir où j'investi et le principe de la SCPI qui est de dire qu'on investit sur plein d'actifs différents ne convenait pas à ma stratégie d'investissement et

donc j'étais bloqué par le fait que je n'arrivais pas à trouver de solutions qui répondent à la qualité de ce que je faisais pour mes propres clients et donc on a décidé de lancer W pour justement permettre de

réconcilier des moyens que sont ceux de la totalité des investissements que je connais euh C peuvent mettre 100 € d'autres peuvent mettre 10000 mais tous sont le même sujet à savoir

l'impossibilité d'investir et de regarder clairement un marché qui est finalement extrêmement opaque et donc on a décidé justement de créer Wally pour permettre d'apporter une solution

entièrement clé en main sur de l'investissement en club deal donc des clubs d'investisseurs qui réunissent le montant nécessaire ensemble pour pouvoir investir sur un actif qualitatif et on

le fait sur des clactifs qu'on maîtrise qui sont donc notamment lié à l'exploitation hôteliia c'est c'est un projet qu'on a qu'on a monté et qu'on a associé sur ces

deux dernières années et et aujourd'hui on a la chance d'avoir près de 5000 clients et de pouvoir travailler sur de sur de très belles classes d'actif le

schéma il est il est il est simple on identifie une opportunité qui nous est apporté par un réseau de sourcing donc un réseau d'apporteur d'affaires réseau vous avez

j'imagine bâti et que vous pouvez utiliser fort de vos 10 années d'expérience 20 20 ans combinés tous les deux enalerie que vous allez pas chercher sur se loger quoi non

absolument pas et et et et et et même aller plus loin en fait si je te si je te faisais la liste des gens auprès de qui l'on trouve des deals tu tu sourirais euh notamment parce qu'il y a

très très peu de monde en fait le le principe de de de là encore d'intervenir en immobilier professionnel c'est de pouvoir travailler avec un nombre très limité de partenaires mais qui sont des gens

extrêmement sérieux et auprès duquels on trouve énormément d'opportunités de qualité c'est quel genre alors sans donner de nom mais c'est c'est quel genre de c'est quel genre de profil tes

apporteurs d'affaires ce sont ce sont si on prend l'exemple d'anmas des marchands de BI locaux qui sont triés sur le volet et qui qui connaissent notre façon de

travailler qui connaissent évidemment nos objectifs de rentabilité et qui adaptent leur propre activité de marchand en fonction de nos de nos objectifs et ça nous permet d'avoir du

coup des opportunités qui nous arrivent de manière extrêmement régulière et qui sont très qualitatives et qui sont complètement off market parce que ouais par définition le marchand de bien est celui qui qui achète et qui vend des

biens alors il fait des opérations parfois aussi de de revente à la découpe bon là c'est pas le c'est pas vraiment le sujet mais c'est vrai qu'ils sont ils sont redoutables dans la les semaines

voire les mois d'avance qu'ils ont sur le marché pour chaque localisation données enche c'est intéressant ce que tu dis c'est des marchands de bien en local le marchand de bien qui est à c'est pas celui qui va te trouver une opportunité à Renn donc ça évidemment

c'est j'imagine un réseau que que tu mets du que tu mets du du temps à à construire ce que j'aime dans ce que tu

dis c'est à la fois qui a le les attributs et les intérêts du bah quand tu dis club deal c'estàdire d'un d'un

groupe je va dire privilégié ou favorisé d'investisseurs mais dans lequel je peux faire partie enfin dont je peux faire partie parce que je me suis inscrit sur

wali après j'imagine que sur une opportunité à un moment quand le financement est bouclé tout le monde peut pas rentrer donc c'est c'est là où il faut être absolument il faut être assez réactif ok non mais c'est c'est

c'est bien parce que en fait c'est je c'est un des principes de premier million et ça a été répété par plusieurs investisseurs différents si à un moment tu n'es pas dans une situation un peu

d'inconfort euh ou d'urgence c'est que il y a pas vraiment d'opportunité le rendement se trouve souvent là où où il faut aller avant les autres ou alors où les autres veulent pas aller donc moi ça me va très bien parce que il y a pas

qu'une opportunité en permanent tu me parleras j'espère des des autres opportunités sur à venir sur sur Wally donc il y a ce côté club deal exclusif

je fais partie de de ces gens qui peuvent investir dans cette affaire d'hôtellerie mais par rapport au fonds d'investissement avec des des des belles boiseries des beaux tapis du 8e

arrondissement j'ai pas besoin d'arriver avec 200000 € et surtout de mon trép blanche et j'ai

pas besoin d'attendre euh 5 ans ou 7 ans pour l'immobilier c'est souvent 7 ans le débouclage d'un fond euh alors j' j'aurais dû commencer par là mais quand je me suis inscrit sur

Wally j'ai cliqué sur une une une case j'ai trouvé ça très transparent et c'est normal j'ai conscience du risque d'illiquidité de mes jetons ou de mes actions Wally sur la plateforme je dis peut-être pas bien

mais si voilà j'ai mis mes 1000 € demain j'investis mes 1000 € dans Mass je fais cette supposition parce que je ne doute pas que la qualité de gestion et de création de valeur est au rendez-vous

euh dans 6 mois j'ai besoin de récupérer mon pogon pour faire autre chose avec c'est possible ou ou c'est comme dans un fond du 8e arrondissement on va dire benah non monsieur baron il faut attendre le débouclage du fond voyons

vous avez signé là et là alors c'est c'est c'est effectivement plus simple c'est effectivement plus simple il y a il y a un principe clair c'est que lorsqu'un client investit chez nous il achète des titres financiers il achète des obligations mais je sais qu'on va y

revenir après ouais le principe et l'un des principes de base d'un titre financier c'est qu'il est librement cessible dire que que ce soit nous ou n'importe qui personne ne peut limiter la capacité d'un investisseur à vendre

ces titre à quelqu'un d'autre et donc si dans 6 mois tu as besoin de récupérer ton argent tu peux vendre à qui tu veux tes titres au prix que tu souhaites et du coup retrouver ton cash en vendant ton investissement à quelqu'un d'autre

euh ce qui est par contre ce qui est par contre important de noter et c'est pour ça qu'on qu'on qu'on précise qu'il y a un risque d' liquidité potentielle sur notre titre c'est que nous d'un point de vue réglementaire nous n'avons pas le

droit d'organiser cette relation de vente entre un premier investisseur et un second qui viendrait le remplacer euh c'est c'est une c'est une contrainte

réglementaire qui qui est qui permet justement de protéger les places de marché dans lequel s'échangent des titres financiers euh nous n'avons pas

la capacité de pouvoir mettre en place l'équivalent de ce qui le 440 pour non mais c'est ok c'est pas toi qui organise la liquidité du tu tu peux pas faire l'animation et la liquidité de ta place de marché parce que tu peux pas être à

la fois enfin jugeer parti donc ce qui veut dire que si je veux vendre mes jetons sur un projet enfin mes jetons j'appelle ça des jetons mais mes part d' d'un projet immobilier mes titres tu l'as dit c'est financier euh évidemment

j'ai la possibilité de le faire légalement puisque les titres tu l'as dit sont cessibles il faut que j'ai un acheteur en absolument euh par rapport euh à une tu as parlé de

des SCP il y a des SCP un peu sur l'hôtellerie je suis pas fan des SCPI parce que je trouve que c'est comme l'assurance vie c'est beaucoup beaucoup d'intermédiaires à payer beaucoup de commissions un peu dans tous les sens

alors que là j'ai quand même la possibilité d'être en direct via wali mais au moins je n'ai qu'un intermédiaire et je l'identifie bien il se trouve en face de moi euh en terme de liquidité SCPI tu dis que tu veux vendre

tes parts euh c'est entre entre une semaine et 2 mois euh dans le meilleur des cas sur Wally tu as une idée enfin c'est c'est c'est c'est difficile à estimer mais mais c'est vrai

que tu tu prends l'exemple de la de la liquidité qui est parfois problématique pour les CPI c'est notamment lié au fait que tu n'es pas sûr de pouvoir sortir une SCPI potentiellement tu détiens un

titre et la SCPI n'a pas prévu de de déboucler son fond rapidement et donc de te permettre de sortir et donc effectivement tu vas attendre 7 ans pour amortir tous les frais de de de qui sont

couverts par la SCPI et d'avoir un avantage fiscal intéressant par SCP fait matraquer la la tronche exactement et et et et donc tu vas devoir tu vas devoir espérer que quelqu'un l'achète parce que

sinon tu as pas de solution de repli nous dans notre cas là encore nos deal ont une durée finie qui est aussi entre 5 ans plus ou moins 1 an en fonction de

notre stratégie de de de de sortie de vente de l'actif immobilier et à l'issu de cette de cette durée là ton argent t'est rendu et on a évidemment la plun nette qu'on a réalisé une très grosse

partie de la plu nette qu'on qu'on va réaliser lors de la vente de l'actif ok alors je voudrais qu'on revienne sur trois points plus valu nette rendement et liquidité alors sur la liquidité c'est le premier point et ça va aller

assez vite ce que je comprends c'est que en atomisant le prix départ à donc des titres à 100 € le titre évidemment on peut en acheter un comme on peut en acheter 100

euh tu organises en fait en atomisant la liquidité dans le sens où euh pour pas mal de SCPI où les premiers titres sont accessibles à partir de 2000 € 1000 ou

2000 € là bah tu peux céder une partie en fait et en garder une autre c'est dire bah je vends pour 500 € je garde pour 500 € c'est plus simple que de vendre un bloc à 1000 ça je le comprends c'est arithmétique donc euh tu résous en

partie mon problème de liquidité et c'est bien euh deuxième chose euh et on on va le traiter de deux manière différente euh tu as parlé de titre financier donc

d'obligation une obligation je pense qu'on on sait ce que c'est quand on écoute ce podcast mais je le rappelle c'est un titre par lequel un

investisseur prête de l'argent à un émetteur à celui qui émet l'emprunt et donc contre lequel on reçoit une rémunération donc généralement on

appelle ça un coupon et et dont la valeur peut varier quand elle est côté en bourse mais le plus souvent elle varie pas énormément enfin ça dépend aussi des des taux d' mais globalement

le fonctionnement est très simple c'est vous la banque vous prêtez à tel horizon et ça vous rapporte tant de pour par an là tu me dis euh l'argent est rendu et on intègre la

plusvalue nette donc je suis en face d'une personne qui me dit je te prête de l'argent ça te rapporte du rendement et à la fin tu as un petit bonus enfin je

dis un petit bonus tu as un bonus sur sur sur ce prê que tu m'as fait et c'est là où ça m'intéresse parce que généralement la plusvalue c'est quand tu fais du du capital donc donc le club

deal private de private equity là il m'intéresse comment voilà comment tu organises cette plusvalue comment elle est elle est tu la mesures comment elle est distribuer je veux tout savoir en

fait en fait c'est c'est extrêmement simple on a construit un produit qui permettent de répondre à l'enjeu qu'on Ava identifié et ce qu'on voulait faire et ce qu'on voulait faire c'était permettre à tout le monde de pouvoir

investir comme des professionnel à partir de montant extrêmement faible no titre financier la valeur unitaire de no tit était 10 € tu es obligé en acheter 10 si tu veux investir sur une opportunité donc un montant de 100 €

minimum mais qui reste extrêmement faible et et lorsque tu investis en immobilier tu as droit à la fois au cash flow qui est généré au cash flow net qui est généré par ton actif et à la plusvalue potentielle c'est ça l'investissement immobilier bien sûr et

et et et et pour l'avoir fait pour des professionnels on n'envisageait pas qu'on puisse avoir le le le dissocier l'un ou l'autre ou n'avoir que l'un ou l'autre et donc on a décidé avec nos

obligations de designer un contrat obligataire évidemment avec avec l'accord des autorités compétentes de designer notre contrat obligataire pour justement lui permettre d'intégrer ces deux éléments en pratique c'est c'est

très simple comme tu l'as dit notre obligation elle a un coupon ce coupon ça correspond à un intérêt euh sur 6% sur ad mass le le le coupon qu'on qu'on qu'on qu'on projette est effectivement

de 6 % et ce 6 % il correspond à un montant d'argent ce montant d'argent c'est un revenu net et ce revenu net il correspond à un chiffre d'affair qui est réalisé par l'exploitation de ce bien

imm immobilier il est réduit de charg d'exploitation dans lequel tu intègres tes ta fiscalité tes charges d'exploitation ton ton gestionnaire

courant le ménage la totalité de tes charges et ce revenu net ramené à la valeur de l'appartement correspond à un rendement net qui est versé à nos clients sur une base trimestrielle et

c'est ce fameux 6 % donc si moi j'ai mis mes 1000 € on fait la division 60 par an 15 par trimestre exactement j'ai 15 € par trimestre je je suis pas encore au million mais mais les PE r font les

grandes rivières après j'ai000 € et et on reviendra sur alors tu veux nous parler de la plusvalue mais là on est sur du paraahôtelier donc 6 % et tu me disais

que les rendements varient selon les projets c'est normal puis que tu as des couples rendement en risque qui s'ajustent à la situation on parlera ensuite des projets d'hôtellerie qui peuvent eux générer plus tu me disais

entre 10 et 15 % revenons alors on a parlé du coupon donc sur un horizon d'ailleurs horizon de d'anemas c'est autant que je veux où il y a un moment où ça s'arrête sur l'obligation

généralement une obligation elle a une échéance absolument l'échance de l'obligation correspond à la durée du deal et la durée du deal correspond à autant qu'il

nous faut pour tirer un maximum de valeur notre durée cible c'est 5 ans pourquoi 5 ans parce qu'elle correspond lorsqu'on est investisseur professionnel à un cycle classique

d'investissement j'achète et je vais avoir besoin de de à 3 ans pour tirer un maximum de performance améliorer la performance du bien du bienain comment on fait pour améliorer la performance dans les deux trois

prochaines premières années et bien typiquement tu vas tu vas tu vas challenger l'opérateur tu vas challenger le gestionnaire pour savoir si il met correctement en avant ton bien vis-à-vis

des potentiels clients tu vas vraiment rentrer dans le détail tu vas regarder ce qu'on appelle le le business plan c'estàdire que tu vas regarder le chiffre d'affaires qu'il compte faire comment il gère ses charges tu vas l'interroger sur la totalité des postes

de dépenses et donc tu vas essayer de maximiser ton revenu net d'accord donc tu vas voir accord ou le enfin le franchisé de qui s'occupe de ton de ton des comptes et tu lui demandes des

comptes parce que bah en fait c'est lui qui exploite ta marque enfin c'est il exploite ton bien et et et tu es en droit de maximiser ça il faut le faire

il faut le faire et alors là-dessus moi j'ai une j'ai il y a quelque chose qui me gêne mais c'est très personnellement je suis toujours assez mal à l'aise avec les fonds d'investissement alors on n'est pas dans

le cadre d'un fond d'investissement qui achète une boîte et qui impose leur règles en disant bon maintenant qu'on a mis le capital vous faites comme ça euh je trouve que c'est trop facile d'arriver parce qu'on a du pognon et de dire maintenant on fait comme ça et

c'est pour ça que je suis pas fan de tous les deals de private equity en revanche j'aime beaucoup les fonds qui font du retournement du capital développement ce que moi j'appelle de l'accompagnement c'estàd que on arrive avec notre argent mais on arrive aussi

avec notre réseau nos compétences et cetera donc moi ce que ce qui me rassure mais ne le dis pas pour me rassurer si c'est pas vrai c'est que vous arrivvez en disant ok euh en ce moment vous gérez

comme ça nous par le passé euh on a fait euh dans ce que j'ai vu chez dans tes expériences différentes donc chez chez John langanglal ou ou les autres Brookfield et cetera euh on travaillait

comme ça qu'est-ce que vous pensez de enfin c'est c'est quoi la relation d'agence que vous avez euh pour pour faire progresser le le les revenus je te prends l'exemple du D deal qu'on a fait qui est un deal qui est situé à rouan

euh pareil c'est de la par hôellerie c'est c'est un c'est un petit appartement qui est situé en Ultra centreville historique de rouan euh et qui faisait en en opérationnellement

parlant en rendement à peu près 5 et5i % et on on on pensait que cet actif pouvait plutôt générer 7 % de rendement et pour passer de 5 et5i à 7 % ça voulait dire forcément une augmentation

des performances et pourquoi on pensait qu'il y avait une augmentation potentielle aussi grande c'est qu'on s'est rendu compte que l'appartement était commercialisé uniquement à une clientèle française

euh pour deux raisons principales la première c'est qu'il y avit pas le wifi dans l'appartement ce qui fait que toute la clientèle étrangère qui venait visiter notamment toute la Normandie les plages du débarquement et qui faisait de

Ran une étape essentielle entre cette Normandie et Paris parce que Rouin est à est à quelques dizaines de minutes de train de de Paris euh ne sélectionnait dans ses critères

de recherche sur les plateformes Airbnb bookim uniquement des apparts avec Wii pour pouvoir se connecter en arrivant chez deux et donc cet appartement ne sortait jamais dans les listings de de clientèle étrangère ça tient à ça quoi ce genre de détail ben ce genre de

détail fait que tu vas pouvoir récupérer une clientèle qui a un très gros pouvoir d'achat qui est là pour des vacances et qui va avoir évidemment plus de budget qu'une clientèle française qui va passer de jours à rant et ça tient à ce type de

détail là euh la première personne avec qui j'ai travaillé en en hôtellerie et ça remonte à à 10 ans m'avait dit il faut que tu vois un hôtel euh comme comme un site

d'exploitation euh tu tu vends un produit et tu dois le vendre à des clients et quand tu vois un hôtel il faut que tu te dises est-ce que cet hôtel est adapté à la à la clientèle

qui peut faire que mon chif d'affair va être maximisé et c'est exactement ce qu'on fait mais tu vois typiquement lorsque on a défini que lorsqu'on a identifié ces deux problèmes là donc pas

de pas de livret d'accueil en anglais uniquement du français et pas de wifi on a été voir les consergeries qui sont situés à Auran et on a été les interroger on leur a dit est-ce que vous pensez pouvoir créer une performance

supérieure maintenant qu'on met en place ces deux améliorations et c'est eux qui nous ont fait leur retour et qui ont estimé qu'on était en mesure de pouvoir euh réaliser cette performance prévisionnelle ok donc c'est c'est un

échange enfin gagnant gagnant c'est un échange vertueux c'està-dire que vous avez vos idées euh de de par votre expérience et et c'est des bonnes idées là on parle de petits détails et des

choses plus profondes j'imagine et euh et puis il y a aussi et c'est là où pour moi c'est vertueux euh le fait de jouer avec l'acteur local qui certes n'est pas encore lui cétait éit pas tourné à

l'international mais il connaît très bien le tissu local donc il sait réagir il sait il sait quoi faire et euh et j'en profite pour faire une parenthèse surou très bon marché sur la la location courtdée et il y a des très beaux hôtels

là-bas j'avais fait mais justement j'avais fait des deals d'hôtellerie comment s'appelait euh j'ai oublié le nom B rou un 4 étoiles vendu à à au

groupe SH ouais qui qui l'a ensuite revendu il y a il y a une petite dizaine d'années euh à la Foncière des Régions Foncière des Régions civieux hôtel et bien c'est moi qui l'ai racheté à ce

moment-là c'est enfin c'est moi je je faisais j'étais côté conseil de de de covivio hôel ok eu ok ok alors on est on est parti à rouan

moi je suis je suis complètement parti oui on était en train de voir comment on pouvait quelles étaient les pistes justement pour créer de la valeur entre un investissement lambda j'achète en Pinel et je suis condamné à une niche

fiscale et c'est c'est d'une tristesse infinie euh ou bien euh j'achète une part un titre financier dans l'immobilier parce que finalement je détiens un titre euh ou

bien où je détiens un acte de vente mais quand je fais de l'investissement locatif je suis pas dans le bien euh et là j'ai la possibilité de créer de la valeur donc on peut travailler avec l'opérateur

euh qu'est-ce qu'on peut alors est-ce qu'il y a d'autres pistces qu'on peut envisager parce que ça c'est pour moi c'est la base évidemment mettre du wifi avoir un accueil international pour les touristes en 2024 bravo bravo dis voir

penser euh qu'est-ce qui c'est quoi les les marqueurs très appréciés euh et les et les et des indicateurs qui permettent de vérifier qu'il y a une bonne expérience

en hôtellerie qui justement justifie de d'augmenter les prix et de de créer de la valeur effectivement on on prend cet exemple de rang mais mais mais il y a énormément de de de critères qui peuvent être améliorés lorsqu'on voit un actif

en fait lorsqu'on lorsqu'on identifie une opportunité on va faire on va faire des études extrêmement poussées sur les différents les différents composantes de de la valeur qu'on peut créer on va

évidemment regarder bah ce qui ce qui peut être recherché par la demande donc la clientèle on va également vérifier que l'appartement en tant que tel répond à tous les critères qu'on peut qu'on

peut attendre en tant que client et donc ça c'est ce qu'on va vraiment faire au niveau opérationnel et puis ensuite et c'est là que c'est beaucoup plus compliqué pour des particuliers de les mettre en place c'est qu'on va mettre

différentes strates de de création de valeur mais qui sont davantage liés à la gestion financière de l'actif et ensuite la gestion du portefeuille qui dans

lequel le le le l'actif est intégré parce que euh tu as énormément d'économie et de et de d'optimisation à faire lorsque tu

exploites non pas un actif seul ce qui pourrait être le cas par exemple d' un investisseur particulier qui souhaiterait acheter un actif arant par exemple mais quand tu t'appelles Wally et que tu as vocation à détenir

plusieurs dizaines d'appartements exploit de la même manière euh donc en parahôellerie en location coururé dans des grandes villes françaises tu peux mettre en place des schémas

d'optimisation financière d'optimisation de charg qui vont permettre de créer énormément de valeur à l'échelle de chacun de nos investisseurs on revient sur ce que tu disais

euh investir dans des hôtels c'est c'est vraiment un métier euh enfin déjà faire de l'investissement c'est un métier j'en sais quelque chose mais euh là-dessus c'est c'est assez spécifique euh tu

disais qu'il y avait la des optimisations dans la gestion financière tu penses à quoi par exemple par exemple c'est négocier des contrats cadres sur tous les contrats classique que tu peux

avoir lorsque tu tu dois tu dois euh détenir de l'immobilier donc par exemple assurance des éléments de d'optimisation de comptabilité et de frais de

comptabilité des des frais de gestion financière du véhicule qui va détenir l'immobilier et puis ensuite également en terme de valorisation parce que et là encore c'est un c'est un c'est un c'est

un c'est c'est une technique éprouvée dans le monde de l'investissement professionnel mais un actif isolé à toujours moins de valeur qu'un portefeuille parce que tu

dilues ton risque et tu es tu es en mesure de proposer un un produit financier pour un investisseur professionnel qui va ensuite l'acheter et donc on est en mesure de pouvoir justement créer également de la valeur

financière grâce à la manière dont il est détenu chez nous ok ça ça pour le coup je j'ai pleine enfin tout à fait conscience pour l'avoir fait de manière professionnelle peut-être pas à ton

niveau parce que j'étais plutôt conseil banque d'affaires mais que c'est pas du tout à la portée des particuliers et c'est mais c'est pas grave et c'est normal finalement chacun son boulot moi je sais pas être soudeur chez arriveva

sur des centrales nucléaires et c'est pas grave je suis très content et mais c'est important ce que tu dis et je pense que c'est c'est un message fort à faire passer aujourd'hui c'est que c'est que l'immobilier est probablement l'une des

classes actifes qui qui passe le plus les français bien sûr euh par 85 % des Français veulent faire de l'immobilier et il y en a moins de 15 % qui le font parce que il y a des barrières limitantes ex il y a pour moi il y a des barrières réelles comme celle que tu

viens de dire mettre en place des contrats cadres sur la gestion d'un portefeuille savoir optimiser la détention de plusieurs actifs déjà détenir plusieurs actifs on peut pas le faire quand on est enfin quand on est

particulier c'est compliqué déjà un donc imagine plusieurs ça c'est un boulot d'investisseur pro donc ça pour moi c'est des vraies barrières ensuite il y a les barrières plus limitantes euh qu'on qu'on peut se mettre en se disant

ah c'est compliqué euh gérer des locataires gérer un htaire gérer un emprint bancaire et ça ça dépend de de chacun c'est c'est purement subjectif euh mon but moi justement avec premier

million c'est de dire je vais essayer d'étudier toutes les piste pour diversifier l'investissement alors pas que immobilier aujourd'hui on parle d'immobilier mais pour se dire

finalement entre investir apporter je sais pas 10 ou 20000 € dans un projet d'investissement locatif sur lequel tu vas mettre du levier euh et qui va qui va te permettre peut-être de faire une opération aller jusqu'à 200000 € qui va

te prendre du temps qui va te prendre de l'argent qui va te prendre des impôts qui va te prendre qui va te prendre un peu la tête parce qu'il faut parfois trouver des des locataires renouvelés

gérer des problèmes et cetera alors on peut le voir du côté des problèmes euh pour avoir un espoir qui est pas toujours garanti d'un revenu locatif qui couvre euh ton ton emprunt bancaire

parce que l'époque des des emprunts à à 1 % sur 25 ans c'était vrai il y a encore 3 ans on y'y est plus ou bien pour les 10000 € finalement je pourrais

ou mes 20000 € je pourrais les répartir dans plusieurs projets immobiliers et au lieu de me poser la question de combien je vais avoir à la fin du mois pour rembourser mon prêt là je sais que

trimestriellement wali va me verser 6 % sur du paraôtelier et c'est là où ça me permet d'enchaîner en fait sur le point d'après 6 % c'est bien

euh ok en plus c'est clair parce que 6 % pour le traitement des impôts d'un titre financier euh je sais que ça va être la flat taxe donc 30 %. là où sur un revenu

foncier d'une Esci ou ou d'un bien détenu directement c'est déjà plus compliqué et alors je parle pas d'une SCPI où l'pr où le matraquage prend à

mon avis est une bonne définition euh donc 6 % c'est bien maintenant si on veut monter un peu là tu as parlé de parahôellerie euh est-ce que il va y avoir sur Wally des opérations où on

peut attendre un peu plus que que 6 % parce que tu as parlé de la plus-value ça c'est cool on peut l'espérer à terme à 5 ans moi bah je t dis sur la route de premier million j'ai mon ma petite

calculette en tête 6 % il me faut à peu près 12 13 ans pour faire x 2 alors qu'avec 10 15 % en ouais en 5 6 ans 6 7 ans c'est

c'est fait donc comment on peut viser sur sur enfin sur quel sur queles actif on va pouvoir viser 10 15 % de rendement sur 10 15 % de rendement effectivement on va être sur des produits

véritablement hôtelier donc des actifs qui sont qui sont exploités en hôtellerie classique avec une notion de risque effectivement qui est plus importante et tu as raison de le dire la

hauteur du risque est aussi corrélée à à la hauteur à la hauteur du rendement euh pourquoi pourquoi de l'hôtellerie arrive à à rémunérer un investisseur jusqu'à 10 à 15 % par an c'est aussi parce que le risque n'est plus seulement un risque

immobilier mais aussi un risque d'exploitation euh lorsqu'on détient un hôtel on détient cert des murs mais on détient aussi un fond de commerce et dans ce fond de commerce il y a

euh du du du décharges courant d'exploitation il y a du personnel euh il y a beaucoup d'éléments et de composantes à prendre en compte et qui donc augmentent le risque parce qu'il y a beaucoup plus de choses à savoir gérer

et donc bah mécaniquement ton rendement est plus élevé euh là encore euh de la même manière que sur de la location courte durée on va prendre des opérateurs locaux qui sont des conciergeries locales professionnelles

pour s'occuper de la gestion des actifs on va le faire aussi sur l'hôtellerie on va travailler avec des des opérateurs dont le métier est justement pour des propriétaires d'hôtel d'exploiter au quotidien un actif et qui s'occupe de la

totalité de la gestion que ce soit la gestion du personnel la gestion de la commercialisation euh et de l'ensemble des charges et on va donc trier ces

actifs en fonction de leur capacité à pouvoir générer du du rendement avec du coup des opérateurs de très grande qualité ok je je vois ce que tu veux

dire plus de risqu euh et alors je peut-être naïf mais je me dis euh oui sur le papier il y a plus de risque parce que quand tu fais de l'hôtellerie pure euh pas juste de la parahôellerie euh donc que tu es responsable de

l'exploitation tu l'as tu viens de le dire responsable du paiement de tes charges de ton électricité de tes charges de personnel de l'URSAF et cetera euh le risque existe il est plus

grand tu es responsable de ça euh pour moi si je le regarde très simplement c'est bon euh ton risque j'ai été restaurateur donc je sais ce que c'est que la fréquentation en CHR en café hôtellerie restaurant euh c'est quand

les gens viennent pas euh et je me dis bon c'est quoi la démonstration par l'absurde que les gens viennent pas dans un hôtel tu en as parlé tout à l'heure la le seul moment où où les gens sont

plus allés à l'hôtel c'était pendant le covid et et je vais dire au final ce covid ça ça a fait peur à beaucoup de monde dans l'hôtellerie parce qu'on sait alors d'abord parce que ça a été évidemment très dur he une période pendant laquelle les hôtel étaient fermés heureusement les les

professionnels ont pu être accompagnés euh pour passer ce cap très compliqué et et ne pas avoir tout le secteur qui qui soit qui sont en faillite euh mais ce

qui a été très marquant ce qui a surpris tout le marché de de de je parle des professionnels de l'hôtellerie c'est que à peine les hôtels avaient rouvert que

les performances qui ont été observées ont été les meilleures que que que l'érie française n'a jamais connu et c'était déjà quelque chose d'impressionnant parce que 2019 donc l'année juste avant le covid était la meilleure année de l'histoire de

l'hôtellerie donc tout le monde se disait anné de l'histoire du tourisme 4,3 milliards de passagers transportés merci pour le bil en carbone au passage euh mais euh et on s'attendait on s'attendait à à ce que ce soit à ce que

à ce que si tu veux les performances commencent l'augmentation des performances se stabilise et bien pas du tout comme je te disais 2019 65 € de prix moyen dans les hôtels en France

2023 80 € et et et et ça va continuer augmenter alors certes avec avec évidemment les Jeux Olympiques qui devrai faire faire faire que l'année

2024 va être une année exceptionnelle pour le tourisme en France mais je je n'ai aucun doute sur le fait que 2025 aura des performances bien au-delà des 80 € de 2023 parce que c'est un secteur

qui est structurellement en croissance continue ouais et là ce que je me dis sur tous les candidats à l'investissement justement sur ce genre de projet hôtelier wali ou ou location courte durée faites-le vous-même si si

ça vous chante et évidemment c'est que tu as parlé des Jos pour moi c'est une vitrine d'un mois les gios et les Jeux paralympiques pour qu'on voit à la télé à quel point Paris et la France c'est

magnifique et là je suis extrêmement ob évidemment mais bon ça va faire une voilà une très très belle vitrine seulement moi je me mets dans les pompes de quelqu'un qui habite j'en sais rien à

Hong Kong à Johannesburg ou à Mexico c'est quand même pas au moment des Jos où le prix des vols et le prix des hôtels va être le plus élevé que je vais aller à Paris je vais voir à quel point c'est beau et puis je vais aller en

septembre en octobre ou même en mai 2025 donc pour moi l'opportunité elle est à la longue train le le catalyseur le disons le le l'ignition mise à feu c'est c'est les gios et ensuite je pense qu'on

a un feu d'artifice qui on sait que Paris et la France c'est un des c'est Paris est la ville la plus visitée du monde et que la France est une des premières destinations on va bien le le savoir à nouveau donc ça ça pour le coup

ça m'intéresse de de de pouvoir investir dans des projet hôtellerie dont je comprends qu'il pouront me rapporter un rendement plus élevé trimestriellement

est-ce que on peut parler de ce que tu me disais en off de de ce projet à venir à Bordeaux oui absolument et ben comme je te le disais on on on on a la chance

de travailler avec des des marchands de biens qui nous offrent des opportunités exceptionnelle de de travailler sur euh sur sur de très beaux actifs euh et on va avoir la possibilité de proposer à

notre communauté d'investisseurs euh deux deal à Bordeaux un troisième qui qui interviendra sur sur le dernier trimestre 20 2024 euh ce sont des des

actifs qui sont des actifs commerciaux donc ce sont des surfaces commerciales qui sont situés à l'entresol de d'un bâtiment Bordelet classique en Ultra centreville de la ville juste derrière

l'hôtel de ville et donc ce sont deux espaces commerciaux qui sont exploités en location court durée par des professionnels avec une destination du bâtiment et du Lot en

question qui est une destination hôtellière et qui permet du coup une exploitation sereine en location courte durée et des rendements qui sont extrêmement élevés sur un marché qui est très dynamique euh la règlement

mmentation et en tout cas le durcissement des des de la réglementation liée à l'exploitation courte durée par des par des particuliers les fameuses réglementation

Airbnb ont eu pour effet de limiter de manière importante le nombre de de lot disponible pour les pour les les les les touristes dans des grandes villes

françaises et ça a fait que l'hôtellerie professionnelle et et les capacités hôtéières ou parahôtéères professionnell ont considérable augmenté en terme de en

terme de valeur et on observe sur des petites surfaces donc des des appartements exploité en location courte durée dans le centre de Bordeaux des augmentations à deux chiffres en

l'occurrence sur sur l'année en cours donc de juin 2023 à mai 2024 par rapport à la même période de l'année précédente on a des performances qui ontug Moné de

près de 30 % sur la ville de Bordeaux ok donc en ayant cette possibilité d'exploiter euh des des locaux commerciaux avec un statut

d'hôtelier tu contournes la limitation Airbnb de 120 jours ou je sais plus combien c'est je crois que c'est ça et tu peux exploiter comme un aôtelier des surfaces ça c'est très malin parce que

enfin évidemment il y a plusieurs techniques ceux qui font ceux qu' font un titre individuel et qui qui faisaient du Airbnb aujourd'hui se pose la question je t'en parlais de faire du BA

mobilité on a reçu d'ailleurs thry vigal sur ce podcast qui parle de son projet son prochain projet de faire euh des des chambres de bonnes des chambres d'hôtel euh donc il y a cette possibilité de

contourner la loi la fameuse loi alure en faisant de la location entre 1 mois et 12 mois euh là on reste justement sur le marché le plus rentable puisque on

peut bah faire au maximum 365 nuités mais les multiplier par un un un revenu moyen bien plus élevé que que la le le loyer qu'on aurait en en résidentiel

normal et le faire le faire à Bordeaux tu me disais deux de de Deal différents et avec des niveaux de rendement de qu' qu'on qu'on estime à 7 % aujourd'hui ok

ça c'est du paraôtelier ouais ok et c'est imattable 7 % dans le centreville de Bordeaux c'est c'est c'est c'est vraiment remarquable ouais non mais 7 % enfin de toute façon de l'immobilier qui

avant impôt me rapporte du 7 % même 6 % masse ou du 7 % sachant que j'ai rien d'autre à faire que d'investir et que j'ai mon revenu trimestri réellement

déjà moi ça me ça me tranquillise qu'ensuite ah alors une question c'est euh vous allez me verser mes 6 % brut ou net de de de ma flat tax non non alors on s'occupe on s'occupe et c'est c'est

vraiment dans une logique de pouvoir simplifier au maximum la vie de l'investisseur on s'occupe de collecter la flat taxe au nom de nos investisseurs et on envoie chaque année un imprimé fiscal unique à nos clients pour qu'ils puissent vérifier que leur leur

déclaration a été bien préremplie mais là encore les rendements qui sont versés le sont le sont avant flat taxe pardon non mais les les rendements affichés sont bruts oui c'est ce que jeis dire

c'est pour ça que je me suis je me suis un petit peu emboyé le le un élément qui est important c'est que on a des clients qui sont des personnes physiques et donc qui sont soumis à la flat taxe mais on a également des personnes morales des

sociétés qui investissent et qui mettent notamment par exemple de l'excédent de trésorerie dans dans nos produits financiers et donc pour cette clientèle là qui donc n'est pas soumis à la flat taxe mais à l'impôt sur les sociétés

comme n'importe quelle société on a besoin du coup d'indquer des rendements qui sont avant impôt parce que tous nos clients ne sont pas imposés de la même manière ouais je je reviens là-dessus tu peux le on pourrait délayer là-dessus

mais moi d'avoir un intermédiaire je suis très paresseux sur les choses que je suis pas capable de faire sur ce que sur là où j'ai envie de progresser et ce qui m'intéresse je compte pas mon énergie

parce que j'ai pas l'impression de bosser mais dès qu'il s'agit de faire une paperasse administrative ou ou un truc d'impôt bah franchement ça me gonfle parce que déjà c'est des papiers à faire et en plus c'est pour me dire

qu'on va me prendre du pognon donc moi de me dire que je peux avoir du 7 % sur du sur une activité par hôtelière dans un secteur comme Bordeaux avec un

intermédiaire qui fait à peu près tout je trouve ça comme tu dis imbattable par curiosité tu disais que le marché était très dynamique à Bordeaux bon on peut

l'imaginer pour plusieurs raison TGV à 2h de Paris clientèle internationale aussi clientèle internationale savoir qu'il y a des ferries qui remontent la Gironde

et qui viennent qui viennent euh avec une clientèle étrangère notamment américaine qui qui fait un tour d'Europe et qui passe ensuite par la Méditerranée et qui vient visiter le

bordelai et donc il y a des ferries de plusieurs étages qui viennent qui viennent accoster à Bordeaux et qui sont également touristes de la ville ok il reviennent voir se reloger dans les les

maisons de de leurs ancêtres plutôt anglais du c'est quoi ces maisons 17e 18e euh il y a encore quelques quelques châteaux qui ont des noms avec des

consonances euh anglophones dans le dans le Bordelet je me disais aussi en terme de business il y a le le plus gros salon de de j'imagine de 20 je sais plus comment il s'appelle il se tient à Bordeaux ouais l'industrie du vin est

l'un des plus gros driers économiques de la zone ce qui est assez normal ça représente ça représente plusieurs plusieurs milliards par an et donc il y a une très grosse clientèle d'affaires qui est justement liée clientèle

d'affaires et clientèle loisir qui est lié à ce à ce à cette industrie tu arrives à faire du Yield Management c'est à tirer un peu tes prix pour la clientèle d'affaires en disant c'est

généralement pas le le le cadre qui vient dans ton dans ton hôtel ou dans ton parahôtel qui paye pardon qui paye mais mais sa boîte euh tu peux faire payer faire payer un peu plus cher ou

pas alors en fait on va on va avoir une alors la réponse est oui mais pas forcément pour pour la la la première raison qu'on imagine et que un prix différent pour un client loisir ou cl en business c'est qu'en fait dans dans

notre logique d'adaptation du prix à la demande on va prendre en compte les grands événements qui ont lieu dans la zone chaque année et typiquement le salon professionnel du vin euh est une des comme le salon d'auto à

Paris par exemple fait partie des grands événements économique de la ville et donc pendant lesquels il y a une très forte demande sur des plateformes de de Airbnb et autres ou des ou ou sur

Booking pour l'hôtellerie plus classique et donc tous les hôteliers augmentent les prix pour justement pouvoir s'adapter à la demande qui est plus forte et si tu fais du Airbnb là tu es

bloqué si tu as dépassé tes 120 jours exactement et que on est un peu en train de tanguer là c'est c'est le le le risque d'être sur une pénuche mais ça va c'est pas

désagréable donc question qui vient après puisque tu peux avoir une clientèle professionnelle et que tu fais du du management quid de viser des

hôtels pas forcément proches des gares mais pr proche des centres de de convention des salons par exemple je me dis un hôtel à la porte de versaill à Paris où tu as en permanence des foires internationales ou des des salons des

conventions et cetera est-ce que ça ça pourrait être un projet Wally ou c'est déjà trop cher alors je pense que de manière générale Paris va être un marché difficile pour nous parce que le principe qui est de dire qu'on achète

des actifs et qu'on les rend accessibles à notre communauté fait qu'on qu'on qu'on est forcément limité en terme de montant global de l'investissement c'estàd qu'aujourd'hui on on est est en

mesure d'intervenir sur des opérations qui vont de quelques centaines de milliers d'euros à 1 2 peut-être 3 millions d'euros d'ici d'ici quelques mois euh mais un un hôtel porte de

versaill à Paris se contrat davantage en dizaines de millions d'euros que que en en centaines de milliers et donc malheureusement ce sont des marchés qu'on pourra pas voir euh ce n'est pas

grave parce que le marché d'ôellerie a cette particularité d'être extrêmement riche en terme de marché euh et de et de et de et de et de lieux potentiel pour investir et donc on aura le loisir de

travailler dans beaucoup de zones extrêmement intéressantes et qui sont qui sont des zones éprouvées des marchés très solides en terme de performance oui et puis comme je l'ai dit tout à l'heure

il y a les les zones où où on n'est pas forcément dans un confort c'est pas c'est c'est les zones qui vont être les plus rentables et j'imagine que si je

vous fais confiance en terme de de d'intermé c'est bien pour savoir sourcer identifier les zones où acheter et cetera et d'ailleurs pour l'anecdote

comment on s'est connu avec Maxime tu cherchais à lever des fonds pour Wally enfin tu avais bouclé ta levée de fond mais on était en discussion et et je me suis dit

mais je sais pas si c'est mon argent qui va être Smart Money pour pour ton projet mais en revanche moi je veux devenir ton client et je vais essayer de t'en apporter en tout cas donner de

l'enthousiasme en créer en te recevant sur le Podcast mais et et non mais et je t'avais dit euh par rapport voilà voilà pourquoi je

dis ça euh par rapport à pas mal de projets immobiliers moi j'ai la chance d'avoir fait une exposition à l'investissement immobilier quand j'étais banquier d'affaires toi tu as

fait de l'asset management donc de la gestion d'actifs de et de Investment Management de la gestion des investissements donc globalement tu sais créer de la valeur tu es pas juste un

entrepreneur malin évidemment en doute pas mais tu sais opérer et c'est ça aussi euh qui me qui me donne confiance et qui par rapport à d'autres plateformes m'a fait dire ok bah j'ai

quand même fait un virement de 1000 € hier en me disant euh c'est je me suis même pas dit je vais pas les perdre je me suis dit j'ai j'ai envie euh d'avoir un vrai exploitant qui sait créer de la valeur

et on va voir ce que ça donne sur le sur le le moyen terme alors à court terme je sais ce que trimestriellement ça va donner euh mais mais je je je vois le je

je me sens plus en confiance avec euh des professionnels qui sont capables comme tu dis d'aller identifier les zones où c'est pas forcément le plus cher mais ça peut être vraiment rentable

il il faut savoir que c'est important que tu le dises effectivement avec mon associé Nathan et puis on a on a construit une équipe de près de 10 personnes aujourd'hui de techniciens expérimentés experts de leurs différents domaines et je pense que tu as raison

c'est important de le dire mais on n'est pas tout seul on a toute une une une un groupe de partenaires qui sont eux-mêmes des experts et de grands techniciens et et tu parlais de tu parlais de la

projection de de de la valeur dans dans le temps euh on a fait le choix de faire expertiser tous les 6 mois l'ensemble de notre parc par un expert immobilier

international qui va probablement varier en fonction des classesactifs euh avec pour ambition de pouvoir reporter à nos investisseurs de la valeur de l'actif sur lequel ils ont investi tu anticipes

ma question d'après qui était euh comment je peux mesurer euh ma création de valeur c'est-à-dire le la l'écart entre ce que j'ai mis mes 1000 € et ce

qui vont valoir d'ici 6 mois d'ici 3 ans d'ici 5 ans euh donc tu fais tous les 6 mois ce qu'on fait de l'priso ce qu'on appelle de l'apriso enfin value appriso c'estàd estimation valorisation des

actifs experti expertise et je j'avais pas le le terme avec donc un expert indépendant enfin ça peut être il y a des grands noms he CBRE JL sera ce sera

de ce niveaulà il y a il y en a d'autres j'ai oublié les noms qui sont spécialisés sur l'El qui sont très bons on en reparlera off des gens des gens vraiment très bien et qui sont

capable de dire à telle date cet hôtel cette exploitation ça vaut ça et ça c'est précieux parce que ça permet de donner un point de repère tous les 6 mois exement de comment évolue moi j'ai envie de dire progresse de comment

évolue la valeur de de ton hôtel donc de tes titres et donc la question que je me posait là si on reprend l'exemple de d'anemas avec bon bah je sais que de manière stable j'ai 6 % tous les

trimestres maintenant à quoi je peux m'attendre en terme de création de valeur d'ici 5 ans alors ça va être extrêmement variable et et surtout c'est difficile à

anticiper et c'est même jeais aller plus loin c'est impossible de l'anticiper dans le sens où il est impossible aujourd'hui en tant qu'investisseur professionnel de de d'estimer la valeur

de d'un d'un actif immobilier à 5 ans une bonne réponse parce qu'il y a trop de variaable oui euh et et donc comme je suis pas magicien ni dev on ne le fait pas par contre ce qu'on fait c'est qu'on évalue à date nos actifs euh et c'est et

c'est une promesse qu'on qu'on tient euh et qu'on veut tenir auprès de nos clients c'est de leur donner l'avis d'un expert immobilier indépendant sur la valeur à date de nos actifs et c'est de cette valeur-là que va être tiré la

valeur de leur titre financier en fait la valeur du titre financier la valeur de nos obligations euh dans le portefeuille de nos clients correspond à la valeur financière de l'actif immobilier qui est ramené donc à la

valeur du titre et ça permet du coup de pouvoir estimer à date si on devait vendre l'actif ce qu'on pourrait payer à nos clients en terme de de plus-value ouais mais ça c'est ce que je c'est ce que j'aime énormément en immobilier

parce qu'à côté de ça à côté de du financement obligataire et de ce qui me passionne avec wali moi je suis passionné par un une catégorie d'actif c'est les actions de sociétés immobilières les les cy parce que

justement elles permettent en permanence de comparer le cours de bourse donc ton fameux test de marché toi que tu vas faire tous les 6 mois par rapport à ce qu'elles appellent leur valeur leur

valeur actuelle net leur valeur d'actif net euh c'est-à-d valeur de de l'hôtel expertisé moins valeur des dettes et je sais ce que j'ai dans ma poche donc je peux comparer ce que je paye en bourse pour l'avoir par rapport à ce qu'il y a

dans ma poche et donc là avec wali toi tu prends la décision de dire euh vous avez mis ça ça c'est votre valeur d'investissement mais aujourd'hui si on décidait de vendre voilà ce que ça

rapporterait ça c'est excellent parce que ça manière transparente en tout cas moi ça me rassure beaucoup ça permet de se dire euh ok bah ce trimestre ce semestre là c'est bien on a gagné 3 % euh là ça n'a pas progressé là ça a

baissé mais en tout cas de savoir où on en est parce que je reviens sur l'exemple de notre investisseur particulier qui cherche à investir dans l'immobilier euh résidentiel locatif le plus gros des

gain que tu fais quand tu t'endettes sur 20 ans euh pour avoir pour acheter un studio ou un appartement c'est pas avec tes loyers c'est le jour de la revente donc c'est tuachètes une espérance de gain à 20 ans en disant bon ben je l'ai

acheté 100000 mon deux pièces à je sais pas où à tour à Lyon euh 100000 deux pièces à Lyon faut y aller mais euh et dans 20 ans ça sera une super poire pour la soif pour mes enfants pour

transmettre ou pour ma retraite et cetera mais il faut attendre 20 ans peut se passer énormément de choses en 20 ans euh alors que là tous les 6 mois et sans avoir fait l'effort qui consiste à

acheter soi-même un bien physique en direct tu as tu résous un peu cette cette problématique de d'avoir euh bah

une vision sur sur ta ta création de ok donc bon tu m'as pas donné de chiffr sur ce à quoi je peux m'attendre mais ou si tu veux tu prendre une fourchette et

sur les deal qu'on a fait le fait d'avoir mis en place une une une exploitation professionnelle sur no deal a fait varier de la valeur de

l'immobilier de de près de 25 % sur certains deal de 5 de 5 à de 5 % à 25 % ok je prends moi je prends je je me

j'essaie de me souvenir de des notes d'investissement que je faisais pour des investisseurs institutionnels donc des des grandes sociétés d'assurance qui placent pour leurs fonds euros d'assurance vie en immobilier euh et on

leur faisait plusieurs scénarios et je me souviens que les le scénario central finalement le rendement euh cash on cash c'est-à-dire ce que ça me rapporte trimestriellement comme un titre wali par rapport à ce que j'ai investi on

était aux alentours ça variait entre 5 et demi et et 7 %. donc dans le cas fourchette basse de de Wally à 6 % moi je me dis j'investis aussi bien que que

qu'un alliance qu'un Predica ou ou ou ou tout autre ou un Swiss Life ok je suis aussi fort qu'un investisseur institutionnel c'est bien et dans les scénarios ensuite de d'investissement on calculait aussi le tri on pourra en

reparler plein de fois mais globalement le tri c'est c'est le taux actuariel de rendement de tout l'investissement c'estàd que si vous compilez euh et les rendements que vous faites euh régulier

et la plusvalue à la revente euh c'est ce que vous avez à l'année c'est-à-dire sur une une opération où vous avez eu des loyers plus revendus le trii exprime ce que vous avez ce que ça vous rapporte

sur par an donc et là on visait plus des des des TR entre 8 et 11 % sur 7 ans est-ce que là-dessus toi tu penses que tu peux faire un peu mieux ou ou

euh vraiment ça va dépendre des classes d'actifs et ah oui al je l'ai pas précisé on était pas forcément sur des classes d'actifs de d'hotellerie sur sur sur sur du de la parahotellerie ou du

coliving on va être on va être sur des TR aux alentours des 8 % un petit peu plus un petit peu moins en fonction des en fonction des des des deals là encore

avec toute la toutes les les les la mesure et et et la prudence qu'il faut avoir lorsqu'on parle de TH parce que comme tu l'as dit le tri en fait va rajouter dans la la la dans dans le

rendement la notion de prise de valeur donc il y a quand même un risque important à parler de prise de valeur future euh donc on va plutôt être sur un 8 aux alentours des 8 8 sur du

parahotellerie écoliving et sur de l'hôellerie par contre on on on espère faire des TR plus proches des 15 %. t à

15 % en étant en fait on est bon on revient à ce que tu disais au début mais on est traité comme un investisseur de private equity c'est-à-dire de on est dans un club deal avec des investisseurs qui ont investi au bon moment dans la bonne opportunité alors la bonne

nouvelle c'est qu'il va y en avoir souvent sur wali mais on a un niveau de rendement euh immobilier qu'on là je suis très clair qu'on trouve nulle part sur le marché alors on en trouve mais

généralement pour trouver pour accéder à ce genre de deal euh euh on l'a dit plusieurs fois faut euh faut avoir du pogon quoi il faut avoir il faut il faut montrer qu'on qu'on en a euh parfois

être introduit ça suffit pas juste de de de de de sortir son carnet de chèque il faut aussi connaître telle personne et cetera parce que euh on veut être sûr qu'on reste suffisamment longtemps euh dans le fond ce qui euh on l' on l'a vu

tout à l'heure était un problème qui se résout avec wie avec la liquidité des titres donc euh du 15 % c'est pas mal si je le traduis en en en en échelle de temps euh si on fait marcher un

placement à 8 % il faut 9 ans pour que ça fasse x 2 euh à 15 % c'est c'est beaucoup plus c'est beaucoup plus rapide c'est environ entre 5 ou euh 5 ou 6 ans euh tu parlais de coliving et euh on

peut peut-être on peut peut-être parler un peu de ça euh pour moi c'est quelque chose d'assez euh d'assez brumeux euh le coiving dans le sens où je vois plein de

gens euh qui se qui se lance dedans qui monte des coliving mon mon confrère et et homologue Mathieu Stéphan parle du

coliving donc forcément quand il y a des références dans le dans le dans les informations sur les investissements qui en parlent je m'y intéresse eu j'ai

bossé avec une une ex une ex manager qui travaillit chez clépierre donc un gros une grosse foncière de centre commercial qui montait des coliving donc de tous les côtés ça se monte et j'arrive pas parce que je suis peut-être pas la cible

me dire mais il y a une demande comment ça marche et cetera concrètement euh qu'est-ce qui qu'est-ce qui se passe sur le le coiving et déjà qu'est-ce que c'est pour traduire un peu en français le le le le coliving en fait c'est c'est

c'est un c'est une réponse à une évolution de des des habitudes de vie de euh de de de jeunes cadres qui se lanent

dans la vie et qui ne veulent plus rester dans le schéma qui est ce schéma classique qu'on a connu nous on prend un petit studio euh quand on a la chance de rencontrer quelqu'un pour partager sa

vie et bien on prend un deux pièces ou on se met en colocque avec un copain bon euh ça c'est effectivement euh c'est effectivement le schéma dans lequel on

était se sont lancés euh depuis quelques années euh des offres qui permettent euh de réunir dans un appartement dans une maison euh des jeunes actifs qui ont

donc accès à une communauté euh de gens qui leur ressemblent et avec lesquels ils peuvent partager euh sans forcément avoir besoin de réunir les deux trois copains pour eux-mêmes constituer leur propre leur propre coliving leur propre

colocation c'est un marché qui est en pleine explosion on on estime à peu près chez Wally sur les deux prochaines années un besoin de financement des acteurs du coliving en France de près de 2 milliards et demi 2 milliards et demi

2 milliards et demi 2 milliards et demi qui correspondent qui correspondent aux ambitions des différents opérateurs sur ce marché qui sont tout à fait en lien avec l'offre qui qui existe aujourd'hui et et et et quand tu regardes les les

c'est pour ça que je parle de jeunes actifs et pas d'étudiant parce que quand on pense à la colocation on on imagine facilement une une une volonté d'étudiant de de faire partie de c'est c'est bien mais on se rend compte que

chez la plupart des opérateurs des grands opérateurs français euh les les les le profil type de la clientèle est vraiment constitué plutôt de de de jeunes actifs plus que d'étudiants ce que ça veut dire c'est

que il y a un marché important avec une demande qui est là et se pose toujours la question de l'offre que tu mets en face euh et et et et j'avoue qu'en tant que professionnel de immobilier j'ai

j'ai été au départ un petit peu sceptique par par le marché du coliving qui promet d'un point de vue produit à une clientèle de pouvoir vivre ensemble

dans une communauté et pour le l'investisseur de pouvoir maximiser ses revenus en ayant non pas un seul locataire sur une maison de 200 m² mais une dizaine qui au total vont donc payer

un petit peu plus que ce qu'on aurait sur un loyer unique euh et effectivement et effectivement je pense qu'il y a il y a beaucoup de personnes qui ont décidé de se lancer à titre individuel en

indépendant sur ce sur ce marché euh avec un succès relatif parce que euh parce qu'en fait c'est très compliqué d'animer une communauté euh de de de euh

euh de locataires euh et parce que euh et parce que ces colocations se sont vite remplies d'étudiants et étaient donc vides 3 mois par an et donc les très belles les très belles rentabilité

qu'on pouvait espérer à l'année euh étit non pas réalisé sur 12 mais sur 9 mois et donc le rendement était était finalement le même que celui de la location longue durée unique ce qu'on a

identifié chez Wally c'est qu'il y a des opérateurs aujourd'hui des grands opérateurs en France et notamment des sociétés françaises qui ont réussi à voir le coiving comme un service offert

à l'utilisateur ça leur permet de proposer une gamme de services importante à leurs occupants euh créer une vraie identité et une

marque très forte et donc d'avoir des des demandes continues de futurs utilisateurs et je prends l'exemple de de colonis qui est donc le leader français qui est le porte standard

français du coliving avec lequel on a des accords de partenariat et qui et qui communique sur leur taux d'occupation qui est à 97 % ça veut dire que sur les

milliers lot qu'ils exploitent aujourd'hui ils sont tous quasiment pleins tout le temps non mais 97 % tu es plein quoi c'est 3 % de vacances c'est de la vacance structurelle et c'est et

c'est et c'est Axès du coup sur sur des performances qui sont bien supérieure à de la location traditionnelle parce que comme je le disais tu as plus de locataires tu as une offre qui est un

petit peu différenciante et donc tu peux faire payer des loyers à tes occupants qui sont plus élevés que s'il lou que s'il Louit un un un studio de leur côté diviser pour mieux gagner c'est un peu

le principe c'estàd que c'est plus rentable de louer 200 m² à quatre personnes diff différente que de louer 200 m² à une même famille je je je juste je faisais un calcul pendant que tu tu

parlais de t'expliquais le coliving j'ai j'ai fait un calcul sur les besoins de financement dont tu parlais de 2,5 milliards d'euros je je me suis dit euh

à 5000 € par mètre carré ça représente 00 millions de mè Carr et je me suis dit pour une taille moyenne de coiving de 200 m² on va dire pour un logement ça

veut dire 250000 logements alors mais j'ai et et je me dis si tu mets 4 personnes dans dans 200 m car ça fait ça représente une demande potentielle sur le coliving de 1 million de personnes je

je pense que j'y vais un peu trop fort en fait encore une FO je ne je les vois pas mais ils existent puisque il y a cette demande de financement que colonis lève des des centaines de millions

d'euros pour pour développer son offre et cetera c'est juste que je suis trop vieux les seuls colonises ont annoncé un accord de de développement avec l'un des plus grands fonds d'investissement monde

qui s'appelle ARS d'un milliard d'euros euh il y a 2 ans wouh euh faut savoir que le le le le coliving est comme je te disais vraiment en train de se professionnaliser autour euh autour d'acteurs qui propose euh une une marque

forte et donc une vraiment différenciante euh euh aujourd'hui le coliving euh s'apprécie notamment pour des acteurs comme nous qui somt des petits acteurs euh euh sur des biens euh

euh des maisons euh des Grands Appartements qu'on va ensuite commercialiser euh via colonis mais mais l'un des gros axes de développement euh et et vraiment de pouvoir constituer des

blocs et des immeubles entiers et d'ailleurs colonise annonce régulièrement l'ouverture d'immeubles entiers qui sont loués sur plusieurs centaines de lot en coliving auprès d'investisseurs institutionnels comme

les ARS mais également la Caisse des Dépôts avec lequel ils ont un un un une ambition de créer un portefeuille de plusieurs centaines de millions d'euros ok faut que j'arrête de me faire des nœud au cerveau en me disant est-ce qu'il y a une demande en fait il y a une

demande puisqueil y a de l'argent qui qui arrive et c'est juste que c'est un truc qui je pense qu'il y a un effet de génération aussi comme tu l'as dit euh c'est quand tu commences c'est à une

certaine tranche d'âge de ta vie que que que que tu vas vers le coliving et et et moi ça correspond à une tranche de vie qui était peut-être il y a 10 12 ou 15 ans où euh bah ça n'existait pas ou

alors il fallait le monter toi même ton col living ça s'appelait la colocation avec des copains ou avec ou avec les gens qui sont dans ta vie mais c'est c'était pas la même chose et surtout

c'était pas structurer donc c'est un c'est vraiment un nouveau pilier de ce que j'appelle l'hospitality on a parlé parahôellerie on a parlé hôellerie et il

y a il y a le coliving qui monte qui monte très fort et et que vous allez faire chez chez Wally euh ok je crois qu'on a bien couvert euh on

a bien couvert le les différents les différents marchés que que vous adressez eu j'ai toujours quelques questions à la fin un peu pour

bah pour se rebrancher sur des des choses qui nous qui sont communes à un peu à tous les investisseurs euh toi je t'en ai parlé tout à l'heure aujourd'hui

le plus gros de ton de ton patrimoine il est en devenir il est avec avec ce cette ambition et ce projet cet investissement que tu fais dans wali je dois dire que personnellement moi je salue tout à fait

ce genre de situation c'est-à-dire 10 ans d'expérience pro tout ce que j'ai mis de côté euh bah je allez je fais pas Hine comme au casino sur le noir parce que c'est c'est une façon de voir

peut-être un peu trop risqué mais euh je considère que bah j'ai envie de de produire de créer de construire de la valeur de créer des emplois de créer une boîte et je je trouve ça je trouve ça

bien dans les 10 premières années quand tu as commencé à investir toi c'était ça ressemblait à quoi ton portefeuille euh j'avais j'avais principalement l'immobilier euh parce que c'était le marché que je connaissais le mieux

euh j'avoue comme les comme les coordonnées qui sont parfois mal chaussé euh ne pas avoir développé énormément d'investissements notamment financiers

euh là encore par par euh par par volonté de de capitaliser sur mes compétences euh mais c'est vrai que tu vois tu tu parlais de ce ce nouveau métier d'entrepreneur c'est extrêmement nouveau avec mon associé je parle un peu

en son nom on est tous les deux des techniciens de de de l'investissement immobilier euh et on se on se découvre manager on se découvre entrepreneur euh et c'est une aventure qui est absolument

formidable et que je et que je souhaite à tout le monde euh et et s'ouvre du coup de nouveaux marchés euh et notamment l'accompagnement de de de jeunes pouss comme on l'est ok euh et et

c'est vrai que je pense que quand quand j'aurais pu j'aurais pu tirer un profit de cette belle aventure qui est Wally j'espère pouvoir investir à mon tour

dans dans des start-ups parce que je trouve que c'est c'est ce sont des cycles de développement qui sont passionnants portés par des entrepreneurs que que je rencontre tous les jours et qui sont tous plus passionnants les uns que les autres et

que et que j'aimerais bien pouvoir accompagner on a vu ça on a vu ça récemment dans un épisode avec avec alexandlin de de tudigo euh sur la

capacité et la possibilité d'accompagner des jeunes pouss à un stade très euh très comment dire pas prématuré mais assez tôt dans le dans leur capitale euh

au moment où où ça démarre et où il faut pousser dans dans le bon sens ça sur des montants effectivement faibles et aujourd'hui avec pas mal de communautés d'investisseurs qui se qui se qui se réunissent autour B tu tu as mentionné

Mathieu Stéphanie he qui qui qui a une très belle communauté mais il y en a d'autres redabell autour de club il y a pas mal de de belles aujourd'hui communautés d'investisseurs ouais ouais mais c'est ça ça c'est que j'aime beaucoup ces communautés là c'est que

bah elle fédère évidemment un intérêt commun et du coup elle mutualise aussi des compétences et je c j'espère croire ne pas trop naïvement au fait que dans ces cas-là l'union fait la force et

qu'on est capable de discerner quand on est 10 12 120 investisseeurs ou plus euh les bah les bons projets des projets qu'il faut bah qu'il faut qu'il faut

écarter ou alors qu'il faut recentrer parce que au départ tout le monde pense avoir une bonne ambition une bonne idée mais c'est une autre chose que de le confronter que de la confronter au marché donc toi quand tu as commencé tu as fait immobilier aujourd'hui ce que tu

voudrais faire ce qui te passionne c'est accompagnement enfin capital accompagnement capital un peu risque aussi parce qu'il y a ce côté-là d'entrepreneur je je le salue

ok quand quand tu disais tuis l'immobilier avec avant de faire W CIT quel genre d'immobilier résidentiel oui du résidentiel du résidentiel là encore avec cette capacité à pouvoir juger de

manière extrêmement objective d'une bonne opération donc en tout cas une analyse très financière des des des actifs que je visais avec avec tiens un

petit tips mais que tu partagera c'est que je n'ai jamais acheté un actif immobilier dont le prix de revien était supérieur à sa valeur de marché l'objectif étant pouvoir de se

dire qu'à partir du moment où on achète un bien il faut absol absolument qu'on puisse au moins le vendre à la valeur auquelle il enfin à la valeur à laquelle on l' on l'a on l'a acheté en terme de prix de reven il faut il faut au moins

pouvoir le faire immédiatement c'estàdire que si je dois le vendre le le lendemain de du jour où je l'ai acheté il faut que la valeur de marché couvre le prix d'achat les frais de

notaire euh les éventuels frais d'agence et travaux ok donc ça c'est ça il faut savoir le faire mais ok ça c'est une très bonne règle je pense que certains la connaissent mais vous avez le prix de

marché vous vous l'avez hein généralement le prix au mètre carré d'un quartier dans n'importe quel endroit en France on là essayez de de se dire ça parce que si vous le faites évidemment vous allez pas vendre le lendemain mais c'està dire qu'en rentabilité locative

le capital les rendements que vous allez avoir sur votre capital investi ils vont être bien plus élevés que si vous aviez acheté la valeur de de marché euh ok très bon type HH j'ai encore quelques quelques petites

questions euh c'est pas un questionnaire à la à la prévre mais mais il y a toujours des choses qui m'intéressent euh pourquoi à ton avis h

il y a des gens qui qui se lancent et puis qui n'y arrivent pas en immobilier c'est quoi la la la pour toi la raison principale pour

laquelle finalement tu as beaucoup d'investisseurs qui se disent bah je suis pas encore dans mes frais je suis obligé de mettre un peu de ma poche tous les mois pour rembourser mon bien et cetera ça va te faire rire c'est c'est le syndrome de la

grand-mère parle-moi pe de ta grand-mère non non mais c'est c'est c'est c'est une expression que j'utilise souvent on a tous une vieille tante une grand-mère ou un vieil oncle qui a acheté à Paris à

4000 € du mtre et qui aevendu son appartement trois fois plus cher ouais on a tous autour de nous quelqu'un qui a fait une très bonne affaire en immobilier on a tous des parents boomers c'est ça le le problème de l'immobilier c'est que c'est c'est que le fait de

faire de bonnes affaires est extrêmement dur à faire régulièrement et et donc lorsque lorsque quelqu'un investit en immobilier elle a toujours l'espoir d'avoir cette cette cette super

opportunité sur lequel investir avec une très belle création de valeur moyen terme euh et et et la réalité c'est qu'en fait l'immobilier c'est très compliqué à faire sur du résidentiel sur lequel comme tu disais il y a un prix de marché et et donc quand on achète X qui

est au prix de marché ben il faut pas s'attendre à avoir x + 10 % ou 20 % dans les deux années qui suivent c'est pas comme ça que ça marche et donc B c'est très compliqué de très compliqué de faire de très bonnes opérations immobilières et je pense que l'aspect

très déceptif de l'immobilier pour pour les investisseurs qui qui découvre ce secteur c'est c'est de se lancer sur les opportunités qui malheureusement ne vont pas obtenir les les rendements qu'ils

espérai parce que la réalité c'est que c'est très compliqué ok intéressant donc c'est si on veut le résumer on pourrait se

dire c'est bien de faire en fait de de faire un coût financier c'est pas c'est pas accessible à chaque fois faire un coup moyen ok c'est déjà bien parce que quand on

regarde je pense que tu le sais en tant que encien investisseur immobilier le plus gros de la la création de valeur se fait à mesure que tu vas concentrer un portefeuille de

plus en plus dense c'estd que si tu fais un portefeuille de 10 ou 15 opérations qui sont moyen bien ça fait un portefeuille qui est très très bien et en revanche c'est impossible de faire un portefeuille de 15 opérations qui sont toutes des très très bons coûts

financiers sinon c'est trop risqué et tu vas forcément avoir un ou deux tocar dans le dans le coup ok allez on finit dernière question qu'est-ce quel conseil tu tu donnerais

voilà à quelqu'un qui est comme moi qui s'est inscrit sur Wally d'ailleurs en un quart d'heure assez rapid je trouve que l'interface là pour le coup j'en teste pas mal les interfaces en ce moment

rapide moi j'ai toujours mon jugement mon voilà mon critère de jugement c'est sur la la la durée de de comment dire de validation de la pièce d'identité c'est c'est ok c'est bon ça a été ça a été un

sujet et qu'on a résolu donc on est on est content d'avoir trouvé le non mais le le pour le coup le le fait ensite de déposer déposer 1000 € et cetera rapide donc aussi vous vous vous en rendrez

compte en vous rendant sur sur Wally donc W de Z y euh vous trouverez assez facilement le le l'onboarding c'està dire que la prise en main de la

plateforme est très simple maintenant que voilà que je suis dessus euh c'est c'est pas forcément à moi mais à à toute personne qui est enthousiaste quel conseil tu donnerais pour se lancer pour

choisir ses projets pour pour se lancer dans cette dans cette aventure d'investissement un peu hôtelier je pense que de de manière général diversifier c'est le conseil que j'aimerais on a aujourd'hui la

possibilité sur Wally de pouvoir invest investir à partir de 100 € sur autant d'opérations qu'on veut et et le meilleur conseil que je donnerai c'est de pas mettre tous ces œufs sur une opération pour plusieurs raisons d'abord parce que ça permet de malgré tout de

diluer ce qu'on appelle diluer son risque donc répartir sur plusieurs opportunités et puis parce que ça permet aussi de se de de potentiellement découvrir de nouvelles opérations tu as

parlé d'admas et ton intérêt pour cette zone on pourra parler de plein d'autres marchés hyper intéressants et plein de super class actifs et je pense que cette curiosité de de pouvoir découvrir des

marchés qui sont finalement rarement accessibles à tous et et et offertes par par notre offre donc surtout n'investis pas tes 1000 € tout de suite ou pas tout d'un coup pas tout d'un coup la

diversification on y revient toujours euh merci Maxim parpex l'homme qui vous permet de devenir un investisseur dans l'hôtellerie même si vous n'êtes pas une grande fortune ou même si vous n'êtes

pas millionnaire mais en tout cas lui il vous permet de vous mettre sur sur la route sur ma route de 0 à 1 million merci de m'avoir reçu aujourd'hui sur c super pénich et puis à très bientôt et

j'espère que on va avoir pas mal d'auditeurs enthousiastes qui vont rejoindre la communauté heureuse dont je fais partie des investisseurs W dans

l'hôtellerie parahôellerie et le coiving à bientôt à toi